临深片区未来潜力价值在哪里-告诉你如何惠州买房投资的决胜策略
对于买房投资，最关注的应该是城市群格局未来将会是怎样的趋势发展，将会吸附怎样的产业和人口来支撑城市的经济，也是最能实际判断出一座城市楼市有没有具备真正价值的体现，也就决定着你所购置的房产以后会不会涨价及涨价后是否容易转手。
很多人在看了几年房子后，一直没有一个合理的思路，只是单纯的看到这个楼盘或者那个楼盘有房卖，就去看户型、价格、社区环境，或者是一味的去比较各楼盘的单价，如果继续这样下去除了错失一些好的购房机会以外，兴许一直是在看房找房的“旅途”中。真正要想买到一个未来升值潜力大的楼盘，这样的看房思路是完全不合理的。
作为房产投资学的经典法则，影响一个楼盘价格涨幅的因素中，楼盘区域位置占到80%，而楼盘本身却仅仅只占20%的比重，这就是为什么有些地段好的一般楼盘价格涨幅却超过了地段一般但是楼市品质很好的楼盘。
真正要想买到一个未来升值空间大的楼盘，前提是要买对一个升值快的区域。
在我国，有很多环一线城市，即使是属于三四线城市，但由于有临一线的光环，其楼市的价值比一些内陆二线城市和同样级别的三四线城市还要高，主要是因为目前的一线城市都发展的相当成熟，都面临着城市病，就是人口过多，空间发展受限，大量的外来人口和兴起的产业受到空间的限制无法得到充分的发展。
于是，在土地空间发展受限的情况下，这些一线城市的人口才会被迫外溢到周边，临一线城市就成了人口外溢和产业外溢的最佳选择地，其楼市价值也因此不断提高。然而这个时候，置业人群最关切的问题是哪里离一线通勤更方便、通勤时间更短，哪里才会成为他们置业或者置换的目的地。
作为环深城市的惠州市分为四区三县，分别是惠城区(惠州市区)、仲恺区、惠阳区、大亚湾区、龙门县、博罗县、龙门县，而在这些区县当中，与一线城市接壤的分别是龙门县、博罗县与广州接壤，惠阳区、大亚湾区与深圳市接壤。
不同的是，惠阳、大亚湾区与深圳接壤的地域为开阔地带，且与深圳市中心距离只有50公里，早期已有深惠合作区的发展基础，加上近些年深惠之间在轨道、公路方面的规划发展，惠阳区和大亚湾区已披上了耀眼的临一线光环。
因此，这两个区的楼市价值也在近几年明显领先惠州其他区县，未来的升值空间必定会走在惠州的最前沿!
惠 阳 区
总面积915.6平方公里，现辖淡水、秋长、三和3个街道和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭6个镇，其中淡水是惠阳区行政服务和经济中心，也是整个区域毗邻深圳最近的。由于开发较早且生活配套成熟，为目前的大亚湾提供了金融、商业、娱乐等多方面的服务。该片区楼盘大部分卖给了深圳客，受深圳楼市的影响，该片区楼市热度不断升温，销售量多次名列前茅，惠阳今年上半年的均价在12671元/平米。
大 亚 湾 区
辖陆地面积293平方公里，海域面积1300平方公里，是1993年5月经国务院批准成立的国家级经济技术开发区，根据地理位置和产业功能布局分为东区、西区、港口区、中心区、黄金海岸旅游区和沿海岸线，其中西区最靠近深圳，也是目前整个大亚湾生活配套和城市格局发展最快的。
大亚湾凭着具有滨海线和临近深圳的双重优势，且有产业链支撑，世界500强企业就有47家驻扎在此。2015年以来，大亚湾楼市成为惠州楼市黑马首当其冲，销售数据高居惠州榜首，由于地面平整，规划好，未来升值潜力巨大，大亚湾今年上半年的均价在13144元/平米。
惠阳区和大亚湾区以龙海一路附近为界，西面同时与深圳的坪山新区接壤，是深圳东进战略外溢惠州的首站。
这三个梯队与深圳的距离分别是：一梯队3公里范围、二梯队4-7公里范围、三梯队8-12公里范围，基本上是间隔4公里划分为一个梯队。
参照深圳目前建设中的地铁14号线，全程都是无人驾驶而且时速达到120公里/小时，离惠州最近的站点沙田站，贯穿全程50分钟，至布吉30分钟，至龙岗中心城20分钟，惠阳和大亚湾以上梯队能控制在半小时内抵达地铁口，加上地铁运行时间，基本上能进入到深惠两城1小时左右生活圈。
届时，深圳高房价挤压下的刚需置业群体定会大量涌入惠州的临深片区，惠州临深片区楼市因此也会上升到一个新的台阶。
（一）当下入手还是观望
入手还是观望？我的观点是入手，为什么这么说，原因有三：
1、越往后，地价越贵，开发商拿地成本提高，房价自然会提高；
2、城市化进程在继续，未来还会有大量的农村人口涌向城市，房子依然存在很长一段时间的需求，有需求的东西就会有价值，有价值自然就会有价格；
3、随着经济的发展，居民生活水平的提高，消费能力也在不断的增强，购买力的增强势必会引发需求产品价格的上涨。
（二）如何入手
如果入手，那么我建议你先挑城市再挑地段。城市是宏观的“地段”，它决定了在房价涨跌周期中的振幅，退一万步而言，真要是跌了，好的城市也会更扛跌。
城市当中好的地段，不仅以后升值的时间会提前，升值空间会更大，在房子持有的这段这段时间，租金收益也相对较高，利用租金对冲月供，也能从侧面提高物业在升值过程当中的收益。
（三）如何挑选城市
1.近几年有大量人口的净流入：有大量的人口流入就意味着将来这个城市有大量的住房需求，因为一个人去到另外一个地方，首先要面对的问题就是住房问题，这是一个不可改变的客观事实。
2.享受国家重大发展政策的支持：一个城市或者一个城市群，如果享有国家重大发展政策的支持，那么这个城市或者城市群在基础建设和产业发展方面会迎来重大突破，对楼市的发展会形成一个经济支撑。
（四）如何选择地段
要挑选一个好的地段，必须遵从这5点：CBD、高新产业发展片区、新的行政规划区、重点学区、轨道交通核心区。
CBD：一般来说，CBD地段的房子价格也是非常昂贵的，如果买不起，可以适当往外拓，选择与CBD交通方便且居住氛围良好的区域，但是最好不要超出CBD10公里的范围。
高新产业发展片区：这类片区往后能吸引大量的高科技人才，且相对其他片区来说，这里的人口消费能力相对来说是比较高的，有经济基础的支撑，未来这边的房地产价格能有一个强有力的支撑。
新的行政规划区：很多的城市在扩容过程中，由于之前老城区的规划对现在经济的发展会有一定的受限作用，往往当地政府会根据后期的城市发展规划新的行政区，这种片区后期很大可能会成为城市新的CBD，房价在规划的时候与规划区建成到成熟会有一个很大的突破，是投资的一个很好的选择。
重点学区：几乎所有置业者在买房的时候都会考虑孩子上学的问题，一个好的学区，这种稀缺资源，往往会给这里的楼盘带来强大的升值潜力。以目前北上广深位例，同一个片区，带有重点学校学区的楼盘，比周边其他没有这种学区的楼盘价格高出1万的单价是很正常的事。
轨道交通核心圈：前十年，影响城市的交通是高速与快速路，往后十年影响城市交通的是轨道交通，特别是地铁，在一二线城市，目前正是规划和建设轨道交通的蓬勃发展时期，轨道交通能带来强大的人流量，是实现区域之间通勤最便捷最实惠的交通出行方式，选择一个轨道交通核心区，无疑会令自己购置的物业在未来实现升值最大化。
（五）如何挑选楼盘
很多置业在选择楼盘的时候，第一选择就是首选大开发商，其实这并不是很正确的，大开发商虽然实力强，但是所开发的楼盘品质在片区未必是最好的，理性看待楼盘，得摘掉“大开发商”这顶帽子，从楼盘自身的实际出发，只要满足以下几点，就是值得购置的：
好的物业管理：如果把一个楼盘比作一支军队，那么物业管理就是这支军队的后勤保障，一个好的物业管理，能给楼盘未来的升值带来强有力的保障，试想一下，楼盘即使做得再漂亮，物业管理乱七八糟，有谁会愿意高价购买这样的糟心房子呢？
低容积率：如果把一个楼盘比作是一辆车，容积率的高低就能反应这辆车的空间有多大，无论是开车的人还是坐车的人，都希望自己的车空间是足够大的，容积率同时也能从侧面反应这个楼盘的品质高地，为什么说别墅区的容积率一般在1.0以下，而高层住宅的容积率一般在2.5以上，这就是差距。
园林空间足够且功能区多：小区的园林有足够的空间且有较多的功能区，这种楼盘未来也是比较受欢饮且价格也能卖得高，房地产就是寸土寸金，一个开发商愿意牺牲利益来兴建园林，至少说明了开发商对自己产品的态度，而这种态度，也能从侧面给楼盘的品质打上一个很好的评分。园林内的功能区多，就能满足不同年龄阶段人群的休闲娱乐，给小区的居住体验提升一个档次，可以获得业主们好的口碑，一百个非社区人员说楼盘好顶不上这个社区一个人说这个楼盘好。
户型结构与楼间距：户型结构方正，南北朝向，通风采光以及园林视野或者拥有临近楼盘附近景观视野好的楼盘，是非常值得选择的。而楼间距越宽，越能给户型的通风采光带来最佳的效果。一般来说，能够满足以上条件的楼体结构，板楼是最理想的，而在小区布局上，围合式的楼栋布局也是最理想的。
最后总结：买房投资并不难，根据自己的资金情况和预计的投资周期，站在未来刚需的角度上，以刚需买房的标准去衡量，根据城市配套和发展方向先挑区域，再根据小区内部配套（园林、物业、商业）和户型定位结合自身的经济情况筛选楼盘，一个合理的购房思路就出来了。
【周扬核心投资策略：立足刚需需求，决胜未来价值高地】
周扬，惠州资深地产置业经理，从事惠州房产销售8年，置业经验丰富，可根据不同的人群制定相对应的置业计划。熟悉惠州各个片区的城市规划与发展方向，为您在这边置业保驾护航，已为数百位购房者成功置业惠湾片区，并且做到所买物业升值的最大化。
也许是惠湾片区最专业的房地产置业经理，一个免费的来电、一条免费的购房建议、一次免费的带看楼盘，或许另你购置的物业价值倍增百万，如果您对惠州房产置业有什么疑虑，欢迎与我沟通，解决您的置业困惑！
