地金网|2月房企境内融资收紧 境外融资发力计划近90亿美元
“今年以来，房企整体发债量很大，
但大部分还是依靠境外发债。”
春节过后，房企融资仍是看点。
进入2月，房企发债融资变得更为密集，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。
看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。机构统计显示，2月房企境外融资计划近90亿美元，其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。
2月境外融资计划近90亿美元
据统计，2月8日至2月15日一周内，共有11家房企完成融资上市发行。其中，境内融资规模高达102.4亿元，境外融资及融资计划累计超过30亿美元。
春节后，至少有9家房企在美元债融资上有所举动：
2月12日，正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据；
2月13日，融创中国拟发行8亿美元优先票据；
2月14日，世茂地产宣布将发行10亿美元优先票据，时代中国已发行5亿美元优先票据；
2月15日，旭辉控股发行3亿美元优先票据；
2月20日，佳兆业集团发布公告，计划发行4亿美元优先票据，将于2021年到期。票据将按年利率11.75%计息，并须自今年8月26日起各年于2月26日及8月26日的每半年期末支付。
2月22日，合景泰富发布公告，拟进行担保美元定息票据的国际发售，票据的本金额、利率、付款日期和若干其他条款及条件尚未确定。
2月26日，融信中国控股有限公司公告称，该公司于25日发行了息率为10.5%的3亿美元优先票据；
2月28日，雅居乐集团控股有限公司发布公告称，拟发行美元计值优先票据，用于现有负债再融资……
一系列的数据都表明，房企境外融资正在大幅回暖。
融资成本与偿债高峰的到来
有一个问题是要特别注意的，那就是融资成本。综合来看，融资成本相比去年有所下调，在6%-11%之间。
虽然个别大型房企的融资成本比以往有所下降，但是对于中小房企来说，融资成本依然是居高不下，甚至部分小企业成本要超过10%。
比如，融信中国2亿美元债票息为11.5%、力高集团为13.5%，而当代置业更是高达15.5%。
这么高的成本，房企还要不顾一切地去融资，为何？
“首先你要能融到钱，第二才是考虑融资成本的高或者低。”业内人士表示，虽然境外融资成本很高，但在目前国内融资环境仍然收紧的大背景下，多一个融资渠道是很重要的事情。
从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。
房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。
据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。
房企加速融资的另一个主要原因就是2019年依然是偿债的高峰期。
某机构研报指出，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。数据显示，2019–2023年，存续房地产债将分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期，其中2021年为高峰。
这也就是说，从2018年下半年直到2021年下半年，这些房企都将会被债务缠身，不得一刻松懈。
我们也可以看到，从2018年下半年开始，房企的日子就开始不好过了，对于拿地，他们变得更为谨慎，而且有不少企业开始裁员......
当然，他们还有最后一个希望，那就是“赌国家放水”。
2019房地产企业整体压力依然较大
从1月份各个房企的融资数据和融资计划来看，楼市调控政策最严格的时期已经过去，政策底已经出现，房企融资难度有所降低，特别是融资成本，相对于2018年，已经有所降低，近期更是出现了企业债利率不足4%的融资。
但从近期来金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，国内融资环境并不宽松。
2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。
前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。
从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。
某房企高管表示：目前债券融资市场更多以大房企为主，中小房企很少有机会，因此，他们的资金状况更加紧张。广东一家国企中层表示，民企肯定能发债就尽量发，且都是提前找到买家（机构）先谈好，但资金成本会更高。
或许，今年，房企会面临新一轮洗牌，对于小型房企来说，2019年活下去依旧是主旋律！
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