地金网：棚改收官倒计时，房地产红利戛然而止？
根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。
因此，2020年也就被默认为是棚改收官之年！
相较于往年对棚改的着重强调，今年以来，也只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。
同时，不少省份大幅下调了2019年的棚改任务目标。
上图我们可以看到已公布 2019 年棚改开工计划的省份普遍下调了任务目标，下调比例多是高达 50% ，可谓是名副其实的“腰斩”。
各省份陆续下调 2019 年棚改计划开工量是否意味着全国棚改进入加速收紧期？
去库存任务完成，棚改功成身退？
棚改，原本是一项改善民生的措施，而且最开始并不受欢迎。
从2008年起，中央启动保障性安居工程，棚改启动。当时还是以实物安置为主，周期长，成本高，棚改整体进程并不乐观，2013年国务院甚至还将当年棚改目标从304万户下调至232万户。
2014年针对棚改的“专项货币”——PSL（抵押补充贷款）推出后，棚改市场的萎靡态势一扫而光，当年全国累计棚改开工量高达470万套。
2015年，“去库存”加入之后，棚改再登高峰，并逐年创新高。从2015年到2018年，累计开工量2442万套，每年都维持在600万套以上，并且，全国棚改实际执行套数开始高于计划套数。即使是2018年的计划回调至580万套，实际完成量却高达627万套，完成率107.4%。
棚改减少是客观规律。
2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。按照三年1500万套的棚改计划，2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。全国的棚户区就那么多，在大多数省市棚改都已基本完成任务的情况之下，存量逐年减少是自然现象。
此外，在2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上，第一次没有提及“去库存”的相关信息，而这也被认为是去库存任务阶段性结束的信号。
既然去库存任务基本完成，那么棚改也可以功成身退了。
棚改放慢，“腰斩”了谁？
其实，自2018年起，棚改政策就一直紧缩。
6月，各地PSL审批暂停，审批权限上收国开行总行，并开始提倡因地制宜地推进棚改货币化安置，实物安置再次提出；
12月住建部下发的2019年棚改计划明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
这就意味着，除了棚改的目标总数降低以外，棚改的资金来源也收紧了。据相关机构测算，2019年的棚改将有接近6000亿的资金缺口。
那么，谁将受到最直接的影响？棚改的主要对象——三四线城市。
2015-2017的三年间，政府投资超4万亿用于棚改项目，三四线城市棚改比例占到九成，只有一成用在了一二线城市。
2017年末的全国住房工作会议上还提出，2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只需20%。
再加上去年一二线城市调控升级，国内资金和需求开始向三四线城市外溢，开发商也一头扎进三四线城市谋发展，房价突飞猛进。据相关数据显示，2018年初的时候，全国就已经有200个县城的新建商品房销售均价超9000元/㎡。
然而，受益最大，承受的风险也最大！棚改的最大风险承担者是三四线线城市！
嗅觉灵敏的开发商对于棚改的放慢是早有准备的，譬如碧桂园、恒大、融创相继调整在三四线城市的战略、准备逐步退出三四线城市。大房企稳收红利鸣金收兵之后，留给当地的或是一片只能用时间慢慢治愈的狼藉。
棚改并没有结束！
无论是时间上还是任务量上来讲，距收官还有两年时间。
虽然棚改缩减，但是距离2020年1500万套的任务量还近900万的存量。之前的棚改进程中，各地区城市进程不同，接下来的开工量也不尽相同，部分城市依然有较庞大的改造量。
另外，政府对于棚改的关注也并没有减少。3月13日住房和城乡建设部官网发布2018年棚户区改造工作拟激励的12个三四线城市名单，足见政府仍然十分重视棚改工作。
业内人士认为 ，此次住建部明确了2018年棚户区改造工作激励名单，既是对国务院正抓实干激励政策的积极回应，也是对此前棚改政策的进一步完善，同时也是因城施策、房住不炒等政策的进一步落实。
因此，所谓的三四线城市再无春天等论断，怕是言之过早！
本文为原创，未经地金网（www.edijin.com）许可不得转载！
