地金网：总债务规模或近1000亿，频繁质押融资陷纠纷，泛海无奈卖地降杆杆
久拖近17年后，泛海控股（000046.SZ）最终还是选择转让上海外滩仅剩的未开发地块——董家渡项目。
泛海控股出售地产资产 融创148亿元接手京沪存量资
1月21日早间，泛海控股与融创中国（1918.HK）均发布公告称，泛海旗下武汉公司于1月20日与融创集团全资附属公司融创房地产签署了《协议书》，在对相关资产进行剥离后，武汉公司拟以125.53亿元的对价向融创出售其持有的泛海建设100%股权。
据悉，此次交易涉及泛海控股旗下北京、上海几乎所有的地产存量资源，其中包括北京东四环朝阳公园旁地块和上海南外滩董家渡地块。
其中最为值得一提的便是泛海在上海的首个项目、上海外滩仅剩的未开发地块——董家渡项目。
2002年5月，泛海借旧区改造，以“零成本”获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。
十几年来，由于泛海的动迁方案始终未能与相关居民达成一致，董家渡12号、14号地块的进度条便一直停留在拆迁阶段。直到2016年1月4日，泛海控股披露称，公司全资子公司通海建设与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，12号地块的房屋征收费用暂定为88亿元，而14号地块的733街坊（东南块）地块房屋征收费用暂定为7.77亿元，两者拆迁费合计95.77亿元。
久拖多年后，泛海所面临的拆迁成本早已水涨船高。业内分析：动迁进展缓慢，开发商可能有囤地的考虑，但主要应是之前资金不足。目前环境下，问题是拆迁拖了很长时间，越拖到后面拆迁成本越大。
卖地降杆杠 泛海资金缺口超300亿
在单一项目就动辄百亿的动迁成本面前，泛海控股已显得有心无力。
从2018年中报来看，泛海控股的经营情况并不乐观。报告期内，公司营业收入为50.88亿元，同比减少4.65%，净利润为13.33亿元，同比增加47.56%，但扣非后，公司净利润下滑61.03%，仅有2.46亿元。
在宣布向融创出售其持有的泛海建设100%股权的次日，泛海发布对外担保公告，内容涉及出售予融创的相关资产。公告表示，泛海控股及其子公司已为浙江泛海建设投资有限公司(下称“泛海建设”)及北京泛海东风置业有限公司(下称“东风公司”)的相关贷款提供了担保，尽快解除公司及公司控股子公司已提供的担保。在解除担保之前，公司及公司控股子公司将继续为相关贷款提供担保，泛海建设及东风公司就此担保提供相应反担保，担保余额约为279.2亿元。
同时，泛海建设及东风公司已为泛海控股及其子公司的相关贷款提供了担保。根据约定，泛海控股及其子公司将与金融机构沟通协商，尽快解除泛海建设及东风公司已提供的担保。在解除担保之前，公司就此担保提供相应反担保，担保余额为188.81亿元。
据统计，截至2019年1月22日，泛海控股及其子公司对外担保实际余额为849.7亿元，占公司2017年12月31日经审计净资产的423.38%，已经超过公司最近一期经审计净资产的100%。
另有数据统计，截至2018年6月底，泛海控股的短期债务与货币资金之间的缺口多达362.68亿元，总债务规模更为庞大。
尽管跨年之后，房企融资成本明显下降，难度降低，但泛海控股的资金问题却是积重难返。148.9亿元的交易着实让泛海控股松一口气：一方面，泛海控股的负债将大幅降低，财务结构将得到进一步优化；另一方面，该笔资产若顺利转让，泛海控股将进一步实现去地产化，房地产业务比重大幅下降，武汉CBD则会成为泛海控股国内地产板块唯一的平台型资产。
频繁质押融资
2018年5月时，因担心其两笔分别于7月、8月到期的美元债券不能实现再融资，标普将泛海控股的评级从“B-”下调至“CCC”。
7月、8月完成共计8亿美元的境外优先债券偿付后，标普认为，未来12个月内泛海控股再融资前景将会改善，但同时指出，泛海控股的短期债务水平很高且总债务规模大，财务杠杆出现实质性改善的可能性不大。
2018年10月，标普将泛海控股的长期主体信用评级由“CCC”上调至“CCC+”，展望为负面。
泛海控股称，资产出售后，公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化，可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目，并依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资等业务的联结。
武汉中央商务区项目是武汉公司的核心项目，开发历经十余年，但进度依然缓慢，不仅不能为武汉公司自我造血，而且直至此前1个月，泛海控股还在频繁为武汉公司输血——2018年12月27日，泛海控股为武汉公司的8.1亿元债务提供担保。
武汉公司也因为自身及其子公司的经营问题，屡次三番因金融借款合同纠纷被第三方起诉。据天眼查信息，对其自身风险警示信息为21条，对其周边风险警示信息为1037条。
泛海一度热衷于出海，但自国家收紧境外投资政策以来，公司未新增取得任何项目，目前，除洛杉矶、旧金山项目正在按计划开工建设外，其余海外地产项目仍处于前期筹备阶段。
泛海控股不仅已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等金融平台，还通过投资把触手伸向北汽新能源、万达影视、WeWork等公司。在境内，泛海控股的投资运作平台是泛海投资，境外主要是中泛集团、中泛控股。
无论从何种角度来看，泛海控股的房地产业务正在收缩，其似已把身家都押宝在开发期漫长的武汉中央商务区项目和资金密集的金融业务、投资业务上。
事实上，早在2014年前后，泛海控股就提出摒弃房产行业“拿地盖楼”的传统模式，并加强不动产运营，加强金融和地产板块的有机联结，这也是泛海战略转型的重要着力点之一。
据悉，在武汉大平台上，泛海控股的金融、战投板块，具体包括证券、信托、保险和股权投资业务，或许将有机会在武汉CBD寻求更大发展空间。
战线拉长导致的直接结果是负债累累。泛海控股除了通过常规手段进行融资外，其控股股东中国泛海已屡屡用上股权质押之法进行融资。
中国泛海持有泛海控股67.86%股权，共35.26亿股。仅是2018年7月，中国泛海就11次质押泛海控股股权。
随后，泛海控股部分股份解除质押后，又迅速被中国泛海重新质押，质押日期分别发生在9月、10月、11月。至2018年12月4日，中国泛海已办理质押登记的总股数占其所持有的99.56%。
最近一年，泛海控股从7元左右的股价持续阴跌至今，1月21日收盘价仅为5.02元/股。假如资本市场发生波动，泛海控股股价进一步下跌，泛海中国将面临平仓风险，泛海中国也深知此理，2018年以来，在质押的同时频繁增持护盘。
泛海控股在2018年中报中指出，下一阶段，公司将围绕降低资产负债率、确保财务稳健的工作为重点。对于此次的交易，泛海控股也在近期公告中表示，公司将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉CBD项目，并可依托武汉CBD更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。
改变正在发生，期待2019年的泛海。地金网：www.edijin.com
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