地金网：返乡置业明显退烧，年轻人回不去的三四线城市，房企是坚守是离去？
国家统计局2019年1月16日公布的“2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”中，2018年全年每月新房价格都在上涨的城市有28个，二手房价格上涨的有23个，同时均上涨的有19个。
这些城市均为二三线城市。曾经大呼“逃离北上广”的年轻人，现在却大呼“回不去”……各大媒体满屏的“逆流而上 重返北上广”着实令人震惊。
01
返乡置业变得不再那么有吸引力
在返乡见闻中，最普遍的话题就是“县城的房价翻了倍”。来自21世纪商业评论的报道，随着高铁带动效应和城镇化融合的深入，江西省县级市高安2017年二手房均价达7000元/平米，有些楼盘直逼1万/平米；尽管2018年楼市稍有降温，一套100平米的二手房跌了10至15万元左右，但当地人普遍认为房价虚高，“这个小地方根本不值这个价”。
易居房地产研究院发布的《2018年全国40城住宅成交报告》显示，2018年全年，其跟踪的40城新建商品住宅成交面积同比增长8.8%，一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三四线城市同比增长27.3%。
根据中国基金报的报道，河北省临漳县3年前县城的房价还是2800元/平，当时销售冷清，但今年春节县城已经升到5000-6000元/平，现在开盘售罄，即便有钱也是一票难求。
当下春节购房正在渐趋理性。58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。
节后公布的返乡置业数据也证明了这一点。据中原地产研究中心统计，猪年春节假期期间，一线城市北上广深网签量基本只有个位数，春节长假楼市依然以三四线城市为主。中原地产首席分析师张大伟分析表示，对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年整体返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年降温。没有了一二线城市房价上涨后板块轮动和棚户区改造带来的影响，大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启观望+有价无市的现象，使得很多重仓三四线城市的房企也开始销售乏力。
02
“回不去”源于房企大力布局三四线城市、棚改去库存？
2017年开发商虽然遭遇了“史上最严”的房地产调控的影响，但得益于“因城施策”的利好，开发商在三四线城市的房地产的“去库存”的利好下，不少大房企开始集体返回三四线城市。
2017年50家百亿代表房企在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。以保利地产为例，2017年上半年，保利地产就已拿下59个土地项目；而到了下半年，其拿地势头不减，反而更显“生猛”，近乎于平均每30个小时就拿地一宗。
此外，棚改也是三四线城市楼市过热的重要推手。棚改货币化安置，不仅解决了三四线城市的去库存，而且还让一大批开发商受益。2016年棚改货币化安置面积达2.5亿平方米、2017年约2.6亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的18%、24%。据统计2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了58%的销售额。
03
三四线开始降温？
一二线城市仍是房企储备资源的主战场！
大企业纷纷在三四线城市布局，导致了三四线城市房价不断上涨。特别是恒大和碧桂园在三四线城市发力越来越猛，基本上已经覆盖了大部分的三四线城市了。很多人说碧桂园和恒大开发到哪里，哪里的房价就开始疯涨，这也是不争的事实，就连他们自己的销售都说我们到哪里哪里房价最低上涨三分之一，有的甚至涨了一倍左右。地金网：www.edijin.com
但，在复盘2018年房企拿地账单时，我们仍能轻松发现，一二线城市仍是房企储备资源的主战场。
图：2018年房企各城市拿地金额分布情况
图：2018年20家代表房企各城市群拿地金额占比情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
从拿地金额来看，房企继续加大在一二线城市布局。从城市群拿地金额来看，长三角地区热度不减。
另外，2018年的土地市场，则呈现出了明显的“房企拿地溢价率保持低位 房企拿地更为谨慎”趋势。各线城市溢价率均降，三四线城市溢价率下降最为明显。此前的过热，也在2018年迎来降温。
图：2018年20家代表房企新增土地储备平均溢价率情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
图：2018年20家代表房企不同城市结构新增土地储备平均溢价率情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
为何会发生这样的变化？
人口才是城市兴衰的晴雨表。
据分析，近两年我国超大型城市人口增长放缓，大都市圈效应开始显现。2015年－2017年，总人口1500万以上的超大型城市，即北京、上海、天津和重庆（重庆按市辖区人口计算）年均新增人口27.1万人，新增人口比重占全国城市的3.1％，比2010年-2015年下降7.8个百分点。2017年，北京、上海和天津首次出现人口绝对规模的减少，分别下降了2.2万、1.4万和5.3万人。与此同时，超大型城市呈现出人口向周边中小城市疏解的都市圈效应。以北京为例，虽然近两年人口增长趋缓，但周边的廊坊和保定市年均合计增长14.9万人，比2010年-2015年年均多增4.5万人。
人口数量是决定房地产市场需求量的根本动力和基本因数，人口越多，房地产的市场越大。城市人口当流入大于流出，表明城市吸引力强，房地产需求增加，房价一般会上涨，反之房地产需求将随之下降。
尤其是青年人才的流向，影响经济，更影响着房地产市场的发展方向。
近期，不少城市出台吸引人才的优惠政策，体现了其扩大常住人口的努力。
期间，嘉兴市政府推出了“双休人才”政策。颇引人深思：对其认定的高端人才，只要在周末期间前往嘉兴工作，交通、食宿等费用由政府补贴。为提高人力资本日常流动性，还可着力推进城际交通的无缝衔接，完善短租住房制度，试行高铁年票制，发展共享办公服务，并为商旅人士子女提供短期入学便利等。
在中国房地产金融《中国城市人口新变局》一文中，有这样一段话：
公元前600年的阿尔凯奥斯在描写希腊的城市时一语中的：“造就一座城市的，不是精良的屋顶或坚固的城墙，也不是运河和船坞，而是善于利用机会的人们。”
城市最大的财富是人。城市的命运并非天注定，而是靠城中之人来创造。反言之，人之所在，城之所在。
如此一来，面对“返乡置业明显退烧”的2019年，房企是坚守还是离去？地金网：www.edijin.com
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