大咖云集，智慧交锋，共话粤港澳大湾区发展与房地产未来

今年开春，一份影响超7000万人，11座城市的粤港澳大湾区发展规划纲要重磅发布。

一个国际一流的湾区和世界级城市群，对中国未来发展意味着什么？大湾区如何突破内部壁垒，实现协同发展？房地产又如何在变革中找到新的财富机遇？

这些疑问，在昨天圆满举办的一场汇聚城市与地产行业的思维盛宴中，已经有专家为我们作出了解答。

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大咖云集，共话粤港澳大湾区发展

3月26日下午，由广东省地产商会和网易房产联合主办的“弄潮——粤港澳大湾区发展规划与房地产未来高峰论坛”在广州中心皇冠假日酒店隆重举行。本次论坛汇聚学界、商界重量级嘉宾，权威解读规划纲要政策信息，针对大湾区建设的挑战与机遇等热点话题进行研讨，为推动粤港澳大湾区深度融合发展建言献策。微谷众创社区创始人、总经理方韬作为论坛嘉宾应邀出席。

参与本次盛会的还有广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉先生，网易房产全国总经理孙鹏路先生，中山大学粤港澳发展研究院首席专家副院长、中山大学港澳珠三角研究中心主任陈广汉教授，戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河先生，世联集团首席技术官/广州分公司董事长黎振伟先生、中山大学金融地产教育中心副主任张海超先生，以及方圆集团、星河湾、万科集团、海印集团、香江集团、越秀地产等企业代表。

本次峰会，由广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉先生和网易房产全国总经理孙鹏路先生以精彩的致辞发言拉开了序幕。

广东省地产商会执行会长兼秘书长黄朝辉先生致辞

网易房产全国总经理孙鹏路先生致辞

打造国际一流湾区

陈广汉：粤港澳大湾区产业体系完备后发优势显著

本次峰会，邀请到了两位权威的嘉宾来对粤港澳大湾区发展规划纲要进行解读。中山大学粤港澳发展研究院首席专家副院长、中山大学港澳珠三角研究中心主任陈广汉教授率先发声。

他指出珠三角地区历来是对外开放门户区域，从1.0版的对接港澳，到2.0版的大湾区融合与制度创新，现今粤港澳大湾区正进入3.0版时代。目前大湾区处于两极格局，一极是广州-佛山-东莞-深圳-香港形成的S型经济发展轴线，一极是广佛都市圈和深港都市圈形成的区域中心。未来2020年基本是国际一流湾区和世界级城市群中心。

陈广汉教授认为，粤港澳大湾区构建开放型区域协同创新共同体，不仅在经济发展方面具有引领作用；也引领国家对外开放，支持港澳融入国家发展大局。

“制度的多样性和互补性是粤港澳大湾区最大的特征。”陈广汉教授表示，大湾区经济一体化和社会融合发展的重点之一是打通港澳居民在内地发展的一切便利，这将促进“跨境”产业的发展，如跨境就业、跨境教育、跨境养老和跨境居住。他强调道，“一国”是基础，大湾区建设中必须坚持市场主导，善用市场手段破解合作难题，方能够激发“两制”差异带来的活力。

《规划纲要》显示，2035年，粤港澳大湾区将全面建成国际一流湾区。那么，世界一流湾区有何特征？陈广汉教授表示，世界著名湾区无一例外拥有优美的海洋自然环境和世界一流的科技创新力，此外，均作为强大的经济发动机及全球交通、商业枢纽城市。

在特色产业方面，目前GDP总值最高的东京湾区主攻高端制造业，纽约湾区则发力打造国际金融中心及总部经济，人均GDP最高的旧金山湾区拥有科技创新中心硅谷。陈广汉教授对世界一流湾区进行了对比和借鉴，发现我们的粤港澳大湾区产业体系更为完备，后发优势显著。打造具有全球影响力的国际科技创新中心，是大湾区建设的重中之重。陈广汉教授认为，应当以香港科技园和珠三角九市国家科技园为依托，建设环大湾区产业科技创新带。

投资机遇

江冰河：科创产业将成核心力带来物业投资机遇

戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河先生从大湾区规划纲要出发，聚焦物业投资机遇进行了精彩演讲。

江冰河先生的观点与陈广汉教授不谋而合：“打造国际科技创新中心”是大湾区发展的首要任务和优势所在。

“大湾区科创产业成为未来发展的核心驱动力，将带来巨大物业需求发展机遇。”江冰河先生认为，大湾区的大宗资产投资“优选香港，首选广深”，原因在于，2018年中国内地大宗市场交易额为3000亿元，而香港弹丸之地却达到了2000亿元，可见香港市场仍然十分庞大。广深方面，大宗市场交易额在过去3年也实现了高速起飞，从2015年的68亿元跃升至2018年的520亿元，同时，广深目前可投资的项目类型较多，除写字楼外，还有商场、长租公寓和产业地产等新型项目。

产业是与科技产业相关系的，未来的科创产业可能分两个轴，东面是核心发展轴广、深、港，次轴是以制造业为主的佛山、中山、珠海、澳门。

最后，江冰河先生分享了大湾区未来房地产投资的5大机遇。他认为，城市更新及三旧改造，仍是中心城市获取土地及开发的重点；乡村振兴及旧村综合整治将有新的机会；新城市功能及新发展空间，将带动深汕合作区、东莞滨海湾新城、三水新城等“新城”发展机遇；随着大湾区高铁、城际铁路建设加快，TOD及轨道物业开发及投资需求增长。同时，他也坦言道，住宅限购和商业经营难度等因素，均影响投资者关注传统商住项目，而在大湾区发力科创产业这样的黄金时期，万科云城、天安云一类的产业地产有望成为新兴房地产投资产品。

圆桌对话

粤港澳大湾区的财富新机遇

让行业勇于发问，在思维碰撞中寻找机遇。除了精彩的主题演讲，本次峰会还特别设置了圆桌对话环节，众多大咖各抒己见，智慧交锋。

《规划纲要》出台后，粤港澳大湾区城市格局是否重新洗牌？“在过去，每个城市都想做中心。”世联集团首席技术官/广州分公司董事长黎振伟感叹道。他认为，《规划纲要》确立广深港澳为四大中心城市，广州着力打造国际大都市、深圳打造创新创意之都、香港巩固提升国际金融航运贸易中心、澳门继续发展旅游，“城市只能在各自的定位上发展自己”。

戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河先生分析道，其他世界级湾区是在市场作用下形成的，而粤港澳大湾区集合了市场和国家推动两股力量，更具活力与多元。那么，粤港澳大湾区的优势在哪里？江冰河先生一语道明：“中国有14个亿的消费体量，这不是每个湾区都有的。”

微谷众创社区创始人、总经理方韬

微谷众创社区创始人、总经理方韬先生认为众创空间行业目前处于发展的初级阶段向中级阶段的转变的迭变阶段，初级阶段为相对简单的“二房东”租金剪刀差阶段。国家双创政策的提出，大量的社会资本参与到众创行业，在一定程度上探索解决了两个需求，第一个城市存量物业的转型升级，比如江冰河先生讲到的旧厂房，第二个是部分的满足了90后新的办公需求，不再局限于甲级写字楼、玻璃幕墙。

同时，他指出目前众创行业的发展方向必定是朝着专业化和产业化方向。结合粤港澳大湾区发展规划纲要，众创空间应该做三个链接，一是链接人才、高校、科技研发力量；二是链接产业；三是链接各类风投机构。方韬先生希望中小微企业和创新创业团队能更有机地聚合到产业地产中，挖掘大产业和小企业之间的互通，活化资源。

具体到房地产业未来发展，诸位嘉宾各抒己见。“大湾区给我们很大的机遇和挑战。”黎振伟先生透露，世联行未来将以广州为中心，以香港为聚点，以深圳为创新源头发展布局。江冰河先生则提醒行业，应当对存量市场关注更多。另外，他认为，广深港核心走廊互联互通以后，不能照搬旧时纯粹做住宅的开发手段，应当配合政府，做更为多元化的开发。陈广汉教授则从智能城市的角度分析，他以日本老龄化社会为例，希望房地产行业未来增进人居品质，一方面，与机器人等人工智能行业做融合，这是符合粤港澳大湾区发展科技创新逻辑的；另一方面，应当更体现人文关怀，体现世界一流湾区风范。