本周的锦丰课堂由鲍佳莹律师为大家分享房屋租赁合同纠纷案例。
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案例一
承租人能否参与停产停业损失补偿费的分配
原告王某与被告廖某签订《租房合同》，载明：被告将自有门面出租给原告，租期从2012年12月1日起至2015年12月1日止。2014年4月27日，重庆市某区房屋征收与补偿中心（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方提供安置房屋给乙方进行产权调换，甲方向乙方给付房屋征收费用的补偿。协议书签订时，被告提交了原告的营业执照，以证明案涉房屋系营业性用房。被告领取了包括停产停业损失补偿费29760元在内的补偿款共计139569元。原告遂诉至法院，要求分配停产停业损失补偿费。
【争议焦点】 本案的争议焦点是：用于租赁的非住宅房屋因政府征收而拆迁，所补偿的停产停业损失费，承租人是否可要求按相应比例分配。 第一种意见认为，拆迁补偿和租赁合同虽系两个不同的法律关系，但因国家征收行为导致租赁合同解除的，两个关系不宜截然分开。承租人确因征收行为造成停产停业损失的，为减少当事人讼累，可根据具体案情，判令房屋所有人将一定比例的停产停业损失补偿费支付给承租人。 第二种意见认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业损失等补偿费用支付对象也是被征收人即房屋所有权人。故，房屋承租人并无直接的民事请求权基础，无权参与停产停业损失补偿费的分配。
【同意第二种意见】 第一，在请求权基础方面。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。” 该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外，法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。至于承租人与所有权人（出租人）在租赁合同中对前述补偿费用既无约定又不能协商一致的，承租人应主张解除租赁合同并赔偿损失，系属另一法律关系。 第二，就停产停业损失补偿费的实质而言。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第六条规定：被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。停产停业损失费的此计算方法实质上是，房屋所有权人因房屋被拆迁至其产权调换的房屋交付期间的停产停业损失。分别为：原非住宅为自行营业的，为停产停业损失；原非住宅为出租的，为租金损失。而重庆地区通常房产投资月租金标准也大概是房屋价值的5‰左右。从这一意义上讲，停产停业损失的实质是房屋所有权人损失，承租人参与停产停业损失补偿费的分配，欠缺法理正当性支持。 第三，从法律关系上讲。房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，不能混为一谈。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议，而不再与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失费以及数额。 本案中，原、被告没有约定提前解除租赁合同的违约责任，应当依据提前解除租赁合同给承租人造成的实际停产停业损失进行赔偿。 案例二 【基本案情】 修水县义宁镇新桥南路城南服装城商住小区于2003年开工建设，原告冷某于2006年购买该小区5号楼的X号铺面，该小区各出入口均无物业用房等。2009年，各业主认为进出该小区的非小区人员及车辆较多及便于管理等因素，于是考虑在各出入口加建保安室及设置车辆栏杆等;后该小区5号、6号、7号、31号、32号楼业主经过商定，共同出资18000元在该小区西南次入口X号铺面(即原告铺面)近邻建设了砖混结构的物业用房(即本案诉争用房)，该房建筑面积约为7.6平方米，建设在该小区西南次入口通道中。 后该小区无物业公司管理，导致本案诉争用房闲置，经过商议该小区一期管理小组成员把该用房租赁给被告温某使用。原告冷某认为该建筑物未办理任何修建手续，属违章建筑，且认为该建筑影响其经营，遂诉至法院请求判令被告温某拆除服装城西南次入口处保安室，排除妨碍。 【裁判要旨】 法院审理后认为，原告冷某诉请他人拆除违法建筑，该请求事项涉及违法建设的认定及其处理，根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，原告冷某有权向城乡规划主管部门或其他有关部门举报或控告违反城乡规划的建设活动，城乡规划主管部门或其他有关部门受理后可组织核查、处理，故原告冷某在本案请求解决的争议，不属于人民法院受理范围，依法应由其他机关处理，故做出驳回原告冷某的裁定。 案例三 【基本案情】 乙向甲承租某大厦12楼整层房屋，合同之中约定“甲方已合法取得某大厦1201室（即12楼整层）房屋所有权，面积以房产证上的为准，甲方同意将该房屋出租给乙方使用。”租赁期为12年，自2017年3月15日开始起租，首年租金为80万元，每半年一付。 乙进场装修，13楼业主因与12楼业主有纠纷，派人锁门。甲向乙签订了附加合同，约定“承诺乙方所承租的12楼现有所有能使用面积（如公共部分、中庭浇筑部分）都交由乙方使用，如相关产权纠纷导致部分面积无法使用的，甲方应及时解决，甲方不处理或解决过程中影响到乙方征程经验的，因此造成的损失由甲方承担。” 后来，因13楼业主以该房屋中庭部分为违法浇筑为由多次向消防部门举报，中庭部分没办法使用。乙方因此在付第二期房租之时，扣除中庭部分租金3万元，将其余37万元房租支付给甲。甲以乙未支付房租为由要求解除租赁合同，并要求支付剩余3万元租金。
案例四 【基本案情】 某业委会将全体业主所有的物业管理商业用房出租给某餐饮公司作为业主食堂所用，租赁面积为240平，自2015年10月16日开始起租，租赁期为3年，首年租金为5万元，每半年一付。 租赁期内，几乎每期租金都拖延了100天-300天左右，但每期租金缴纳至业委会委托的物业公司名下时，物业公司都将相对应的租金发票交付给餐饮公司。后，餐饮公司以食堂营业执照无法办出为由在未经业委会同意的情况下改为了面包房经营。2017年12月18日，业委会以房屋使用性质改变、租金未按期支付为由向餐饮公司发送了单方解除租赁合同的通知。 但是发出通知后三天，餐饮公司又到物业公司缴纳已拖延104天的下期租金，物业公司向其开具租金发票。 2018年4月1日，业委会委托律师向餐饮公司发送律师函，再次告知合同已经解除。过四天，餐饮公司又来物业公司缴纳下期租金。 【问题】 1、业委会能否以自己的名义直接起诉？ 2、该合同什么时候解除？能否单方解除？ 案例五 【基本案情】 乙向甲租赁两套房屋，每年租金为17500元，每半年一付。 2018年1月26日，租金支付期限到期，乙未支付租金。直至2018年2月21日，乙向甲打款35000元租金。甲于2018年4月15日向乙发函要求解除合同。 【问题】 问：租赁合同能否被解除？