链家左晖：未来几年楼市很难再热，暴涨时代结束
本期嘉宾： 链家集团董事长 左晖
2018年9月份，《财约你》与链家集团董事长左晖进行了一场长达2小时的对谈，解读了楼市走向，调控政策，以及链家的内部变革。
在下面这段访谈实录中，你将会看到：
1.解读房价起伏背后的政策逻辑。
2.高房价时代，城市拿什么“抢人”？
3.真房源：链家的伪命题还是杀手锏？
4.链家推出贝壳找房的商业迷思
5.产品经理左晖如何将门店和经纪人“产品化”？
6.告别创业草莽年代，如何迎接平权型的互联网时代？
以下是访谈实录
一问：调控
解读房价起伏背后的政策逻辑
|马腾|
数据显示链家2017年的交易额超过万亿，您觉得2018年这个数据会有变化吗？
左晖：
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我们会增长一些吧。
|马腾|
从这个角度来看今年的楼市，怎么看？
左晖：
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现在各个城市越来越复杂，当然这可能是最近五年的一个比较大的变化。以前大家一块涨或者一块降，或者有比较明确的轮次。一线城市、二线城市、三线城市，一拨一拨的。这五年变得越来越复杂，每个城市的状况，发生很大的变化。从热度来看，如果说2016年的热度是100，那么2017年可能就是30，2018年可能是50、60。2018年是一个相对比较平稳的市场。并且我们预期未来几年，楼市很难是一个很热的状态。换句话说，其实我们今天房价高速增长的压力是比前两年要小不少。
|马腾|
我们回顾过去十年的各类投资资产回报的时候，会发现无论是A股、海外股市或者是楼市，资产会有一个剧烈地动荡。从不动产这个领域来看，国家其实出台了很多调控措施，让它不大幅度地起伏。您觉得未来不动产的起伏会是一个常态吗？
左晖：
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我们从大的视角上来看，改革开放这40年，跟全世界的国家对照，没有任何不一样的地方。全世界大多数发达国家在战后都经过了20年公共住宅的建设，到了20年之后都会发现公共住宅实在走不下去了，开始市场化、商品化发展。我们把这个进程大幅度压缩了，别人可能用了一百多年的时间，我们用了40多年的时间。
视频丨中国究竟有多少房子？存量住房超2亿套，40年翻40倍
我们这40年时间干了什么事？中国的存量住宅的面积从5亿平米翻了超过40倍，今天已经超过200亿平米的存量住宅。在整个40年过程中尤其是后20年，1998年房改之后，在如此快速、大规模城市化，同时又是高速成长的经济体里面，迅速地完成这个积累，我觉得还真是很不容易的。那么资产价格在过去20年时间里面的确也发生了非常大的变化，这个变化并不是中国才有的。
我们看到的美国、西班牙、日本、（中国）台湾等等，都会有这么一个阶段形成了快速的资产变化。我们看世界银行的数据，人均GDP在3000美元-8000美元的时候就是房地产新增投资额快速增长的时候。
当然政府也做了很多事来调控。其实我们来看，调控本身对整个市场的影响，或者对价格发生变化的影响是有正向作用，也有负向作用。
|马腾|
负向作用是什么？正向作用是什么？
左晖：
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有因为调控而导致了房价降低的力量，也有因为调控而导致房价增长的力量。因为我们看它永远是一个供求关系的状态。
|马腾|
实际上是供求关系。
左晖：
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因为我们调控，往往控制需求的同时，其实也在抑制着供给。我们在提高的供给的同时，也在提高了需求，总之是在不断循环过程中。
但是我觉得大势上来看，全世界都经过了这种资产价格的增长，新增的开发投资额，人均的建筑面积是一个不断增长的过程。
但是，今天整个中国大的背景都是在从增量市场到存量市场。我们说房地产有三大变化，这是第一大变化：就是从增量市场到存量市场，新增的开工量一定会降下来了，并且非常巧合的是，我们人均GDP也刚刚过了8000美元以后，这种变化都是必然的。所以新增的开发市场未来一定会逐步下来（降），直到它是一个非常低的比例，当然可能存量市场慢慢会发展起来。
今天一线城市里面完全已经是存量交易为主了。全国来看，我觉得来3-5年是全国性的拐点：存量的交易GMV会超过增量的交易GMV。房价快速增长的阶段，我觉得已经过去了。
|马腾|
但是我们现在看到其实有一个前提，就是政府行政的管控措施。如果说放开了……
左晖：
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行政的管控措施，今天来看还不能放，它可能还需要后面的供给逐步地能够起来。的确，整个房地产市场需要去投资化的过程。事实上房价逐步平稳，而不是通过今天限价的方式。今天实际上是限价把它压在这块。
其实我们逐步会发现，其实你不用限，当市场起来之后，当开发商发现房子卖不动了，自然也会把价格降下来了。限价反而是扭曲了市场上最重要的价格信号，导致了市场失灵。我们今年初看到成都几个城市市场的下行态势是非常明显的。但是因为有了新房的限价，反而带来了市场很诡异的热销氛围，大家反而去抢那些限价的房子。
限价反而是扭曲了市场上最重要的价格信号，导致了市场失灵。所以这种市场的信号其实是非常紊乱的。但是这个我觉得这都是阶段性的，随着未来的发展，越来越会发现这些限定性的措施，都会逐步地退出。到那个时候，我觉得市场相对来说就会更平稳一些。
|马腾|
2018年9月13日，北京出台了一个公积金贷款新政策，要缴纳12年大概能够贷120万。我看就有很多争论。有的人说这是一个好的政策，可以让年轻人引导他去租房，先租房然后再置业。另外有一种说法，让年轻人很受伤看不到希望。您怎么来看这两种观念的交锋？
左晖：
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公积金今天在整个交易金额里面的强度实际上占比是非常低的，如果我们每100块钱的交易GMV的话，公积金大概只有5块钱，这个是第一个。所以它对市场的影响没有那么大。第二个我们今天看到的使用公积金强度比较高的是中低住宅、中低收入的群体，所谓刚需的群体，使用的强度是比较高的。所以对于他们来讲，相对来说反应会更大一些的。
城市里面的最主要的问题是高房价问题，而不是杠杆的问题。这里面只不过是杠杆或者使用杠杆的强度，或者利率水平、成本各个方面的因素。其实最主要的是房价的问题。
我们看到北京呢，每年的首购的年龄会提高一岁，可能就是这个城市里面的新的群体想买房子的难度其实是变得越来越难了。我们所谓的上车的成本越来越高。所以我觉得这个是核心要去解决的问题。
二问房价
高房价时代，城市拿什么“抢人”
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|马腾|
我们一般说中国的高房价会说到北、上、广、深一线城市，我们也看到现在一些二线城市，比如说成都，他们也出现了很多租房方面的优惠政策，来吸引有能力的年轻人。二线城市的政策对于人口聚集会产生哪些效应？
左晖：
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这个也是非常有意思的事情，全世界在住房保障上，也走过非常多的路。比如说一开始大家都是政府性的行为，慢慢推向了市场，政府只做保障。保障怎么保呢？也是有各种各样的方法，一开始是保障一些房子，房子很快就出现贫民区，各种各样的状况。后来就开始出现所谓的租房券，开始进行货币补贴，把贫困人口分开。
大家后来慢慢发现，解决贫困人口核心的问题，不是给他房子而是去解决他的教育等等的问题。但是，总的来看，我们今天看到的基本上都是在保障所谓的城市的低收入群体，做底线的保障。
但是，中国这一轮是一个很有意思的事情。中国的很多二线城市，其实进到城市里面年轻人，相对来说都是比较有才华的。他有很强的工作能力，其实他的生活实际上是无忧的。今天年轻人的压力很大，但是不会因为吃不上饭，或者找不着地方睡觉而担心。但是这个背景就是在整个中国大的背景下，的确对有才华年轻人的竞争上面是到了一个非常高的高度。
当然，可能今天中国非常多的二线城市在这个上面花了很大的精力，我们看到很多城市里面的一年的人口净流入可能到了30万甚至到50万的规模。如果你要净流入50万的话，理论上讲，人均居住面积20平米，你就要给他1000万平米增量的配套住宅供给，其实这个压力是非常大的。1000万平米，50平米一套，就要20万套，我们想想都是很大的事情。我觉得这都是阶段性的。可能今天的城市发展，大家经过了那么一轮，比如说我们依靠投资，依靠出口贸易等等，那么一轮之后大家越来越发现我们要依靠消费，依靠服务行业等等的。这样的话，城市里面越多聚集年轻的、有才华的年轻人，从城市未来的竞争力来看是更好。大概我们城市的变迁也是到了这么一个阶段了。
|马腾|
因为我自己家在成都，我很喜欢那个城市，教育基础、城市建设也不错，如果说它的房价来和北京的房价来竞争年轻人的话，成都这个城市就会发展得更蓬勃呢？
左晖：
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对，城市的竞争都是这样子的。我们今天研究城市，我觉得是远远不够的。比如说纽约曼哈顿华尔街的金融金领，他的年薪在50万美元，如果要在曼哈顿租一套房子的话，可能每年要花掉15万美元到20万美元左右。这个跟恩格尔系数没什么关系。他也需要花到他30%-40%的收入，在那边租一套房子。
但是这个会影响曼哈顿的竞争力吗？显然我们不能这么简单地来看这个问题。所以在整个产业链条里面，未来的各个城市也会出现各种各样的分工。有的城市可能做这样的一些事情。这就是城市之间的竞争，一定会出来的。
另外，全世界的城市都有所谓的超大型城市的恐惧症，不仅是我们，纽约、东京，当人口达到一个数值以后，1000万、2000万之后都有这个恐惧症，都要把人往外面去疏散。有各种各样的方法。纽约当时了好几十个法规，专门来做疏散。
中国尤其是这样的，我们这么大的国家，这么多人口，未来真的是有20个很好的城市圈会出来的话，不管是对整个中国的经济，还是对年轻人发展都是会有很大的帮助。
三问：真房源
链家的伪命题还是杀手锏
|马腾|
“真实”也是链家在发展过程中碰到的一个节点，就是真实房源的一个问题。您怎么来看真实房源的本质呢？
左晖：
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我是觉得中国的消费者在很多基础产品、基础服务的基础品质上都没有得到满足。就是没有达到60分。其实你做到35分没有任何意义，因为根本达不到消费者基本的及格线。
其实我觉得，很多在商业文明里面基础的诉求实际上是一样的。比如说诚实，契约精神等等。但是这个事情比较吊诡在于,今天很多人是没有做到的。搞得我们做了一个真房源好像感觉做了一个很大的事，其实我一点都不觉得。
|马腾|
其实还是一个很大的事。
左晖：
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我自己真的觉得只是达到了一个及格线而已，但是我觉得今天的确在中国很多商业领域里面都有这种状况，只要你做到了60分你就有很强的竞争力，这些事本来就应该做到的。
但是在我们这个行业，比如说你刚才说的真实的房源信息传递出去，其实我们自己也很清楚，它也不太是一个容易的事情。实际上还是一个比较复杂的事。不仅仅是团队的意愿问题，也不仅仅是团队的管理问题，也不仅仅是团队的激励问题，这里面还有大量的技术等等。如果说我们不去建立一种数据的基础，其实我们真实房源是从2010年、2011年左右才开始做。我们企业已经发展到了9年、10年以后才开始做的。
|马腾|
9年、10年以后发现这是一个很严重的问题是吗？
左晖：
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不是，其实我们很早就知道这件事情，其实你做不了。我们从10年前，2008年开始做楼盘字典，开始做全中国的房地产基础数据库。只有这个基础数据库做好了，这件事才有可能真的去做。如果这套房子比如说一个agent发了一个房子。如果你不知道这个房子在地球上有没有，你怎么去判定它是真房假房呢？我觉得这个靠管理，所谓一套一套去盯，是盯不过来的。
中国同一个时点，在交易的二手房大概交易在100万套左右。如果没有一些技术的支持，我觉得也是做不到的。当然可能跟整个组织的文化，跟组织的管理，跟一些理念也有一定的关系。但是我想我们可能不要去放大这个事情，更重要的是一些基础设施的建设。
|马腾|
你觉得真实房源的问题是因为技术不够引起的，还是因为商业上的竞争引起的？
左晖：
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两个原因都有。因为你明显发真房源是会有竞争力的，因为明显真实的信息，会带来消费者的信任，会有竞争力的。但是今天中国的很多商业形态大概就是这样。
你总做对的事情，到得到消费者的激励的这一段时间，我们叫所谓无产出期，相对来说比较长。在我们这个行业里面大概可能有3个月，100天左右的时间。
我们开始发真房源的时候，我们内部宣导，别的什么都保证不了，我只能保证一件事，如果你发假房源，消费者一定不来找你，如果你发真房源，三个月之后消费者就会回来。只不过大多数人扛不过这三个月。当然三个月是一个概数，不一定就是三个月。
但是总之很多商业大概都是这样的，我们都在做一个负循环，明显我知道发假房源是错的，假房源能够带来消费者快速的流量，这个流量过了之后，消费者觉得上当了，然后就不来找你，下回就更加不信任你，它一定是一个负的循环。如果撬动一个正的循环，说起来容易，但是好像做起来有点费劲。我们会帮助经纪人或者帮助一拨相信这件事情的人能够度过这三个月的时间。
|马腾|
但是很难。
左晖：
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对，这个事情就是，如果你相信就没那么难。
|马腾|
你怎么能让团队也跟你一起相信，走出这一段时间的阵痛？
左晖：
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这个可能一开始相对来说会难一些，这也是为什么链家一直说我们不招募同行业的人。我们一直从学校里边去招人，我们希望有一拨一开始来就相信这件事的人。
|马腾|
认同价值观的人进来。
左晖：
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对，我觉得这也是我们偷懒的办法，是降低这件事情难度的办法。如果正的循环一旦建立起来，包括我们最开始在线上发布真实的交易价格的时候，很多人会说他们价格其实是假的，其实是编的。但直到发了一段时间之后我们也看各种各样外面的论坛，慢慢就会有人说好像是真的，我们家卖的房子看到了，说明价格就是真的。
当这种事情越来越多的时候，我觉得整个团队都会得到激励，其实我们根本不是一个管理型的组织，我觉得我们更应该是一个激励型的组织，因为我们会愿意让我们的Agent得到消费者的激励。这些才是真正价值最大的。
四问：平台
链家推出贝壳找房的商业迷思
|马腾|
我看你们推出贝壳之后，其实业界也有很多不同的声音，链家又做运动员，又做裁判员。
左晖：
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如果开始做平台型的组织，对于企业来说，面对更多的不确定。当然，肯定也面对更大的商业机会。只不过在这个时点，是不是要去做这件事情，是不是要做这种选择，大家一定会有不同的意见。
如果没有争论的战略应该不是一个好的战略。如果没有争论的战略一定是你做晚了。这个要看你是不是要承担这些风险了。
如果要有一些争论的话，我们会看这些声音，有的是明白我们要做什么，可能他感觉对一些其他组织在未来的发展是一些威胁，可能会发出一些不一样的声音。有的是不明白我们真的想做什么，我们可能就要把这个事逐步地传递得更清楚，我们可能要分开去看。
我们可能更是从商业竞争角度看这个事。有的时候，如果从一个竞争者的角度来看，如果快速地发一些应激性、比较极端的反应，我们会觉得这个组织不太成熟，没有想清楚我们要做什么样的事。
事实上，我们也看到，大多数的人并没有真的明白我们想做什么。我们自己非常关注两个方面的价值，到底对C端会带来什么样的价值。到底会对C端，我们这个事情会带来什么明确的价值吗？第二个，到底会对中国的150万到200万的经纪人这个群体，他们的未来生态、工作方式、未来发展，会不会带来什么根本性的影响。这是我们真正所关注的两个问题。
|马腾|
像贝壳这样的平台，未来的商业模式是什么？
左晖：
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链家进入了30个城市，中国有300个城市，我们未来三年到五年的时间可能会是二十万亿的GMV的市场，可能会在300个城市。如果今天完全按照链家这种方式做下去不是不可以。但是我们再往下发展的时候，边际效益会越来越低，边际成本会越来越高。同时，对这个行业不真的产生改变，这个行业经过这么多年的发展，我猜可能链家起到了很大的作用。我们一直在倡导真实房源等等，我们这些价值观在行业里面都在发酵。
换句话说，我们在行业里面有了一批志同道合者。但是因为链家为了保持它的品牌势能，我们今天的管理能力还没有那么强的情况下，链家还比较坚持，我们只从学校里面去招人。导致其实我们在任何城市里面，跟当地志同道合的一帮人，反而变成了竞争的关系，这也并不是我们真正想要看到的。因为我们骨子里面还是希望这个行业能够发生我们希望看到的变化。
面对这种开放式、平台式的方向是更符合未来的，这也会倒逼链家整个组织的成长和进步。这时候我们会产生一种价值，换句话说，未来我们会在更多的城市、更大的市场里面能够拥有更多的业务可能性。我们会服务到100万经纪人，服务100个品牌赋能给他们，去影响整个中国的房地产交易生态的这种变化。如果能形成这样的局面，其实商业变现的途径会非常多的。
