脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身
摘要：税收筹划之难，难于上青天，你首先得熟悉税法，但就算倒背如流也未必能发现筹划点，因为税法本身是不会指引你如何筹划，你需要仔细分辨其中的关联及漏洞，甚至还得大开脑洞。什么可以杀人，除了刀枪棍棒，你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人，甚至...
税收筹划之难，难于上青天，你首先得熟悉税法，但就算倒背如流也未必能发现筹划点，因为税法本身是不会指引你如何筹划，你需要仔细分辨其中的关联及漏洞，甚至还得大开脑洞。什么可以杀人，除了刀枪棍棒，你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人，甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具，且看下面的两个了例子：
例一：极高增值率项目
专票方案普票方案销售收入（含税）109109销项税率9%9%土地+开发成本（含税）23.9823.98进项税率9%9% 一、增值税及附加 销项税额99进项税额1.980应交增值税7.029附加税费率12%12%应交附加税费0.84241.08 二、土增税 土增税收入100100扣除项合计29.442432.254增值额70.557667.746增值率240%210%适用税率60%60%速算扣除率35%35%应交土增税32.0297229.3587 三、所得税 收入100100成本2223.98税金（土增税+附加税费）32.8721230.4387应纳税所得45.1278845.5813所得税税率25%25%所得税11.2819711.395325 四、利润 项目净利润33.8459134.185975项目净利率33.85%34.19%
注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。
作者点评：对于增值率极高的项目（通常是地价极低甚至零地价，而售价极高），最高一档土增税税率60%，速算扣除率35%，还有30%加计扣除（对房地产企业而言），增加1单位的成本，可以节省土增税=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235（不考附加税费等其他影响），就算考虑所得税后净收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763，节省的税款也大于成本本身，即会增加净利润，且此类成本无需额外支出现金。
适用条件：土增税增值率大致在210%左右及以上的项目（根据项目具体条件不同而有所区别）。
例二：免税零界点项目
专票方案普票方案销售收入（含税）109109销项税率9%9%土地+开发成本（含税）64.3164.31进项税率9%9% 一、增值税及附加 销项税额99进项税额5.310应交增值税3.699附加税费率12%12%应交附加税费0.44281.08 二、土增税 土增税收入100100扣除项合计77.142884.683增值额22.857215.317增值率30%18%适用税率30%0%速算扣除率0%0%应交土增税6.857160 三、所得税 收入100100成本5964.31税金（土增税+附加税费）7.299961.08应纳税所得33.7000434.61所得税税率25%25%所得税8.425018.6525 四、利润 项目净利润25.2750325.9575项目净利率25.28%25.96%
注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。
作者点评：对于处于免税临界点（增值率20%）之上的项目，专票转普票后进项转成本，能增加扣除额，从而符合免税条件，实现从应税到免税的飞跃。
适用条件：部分免税临界点之上且处于附近区间的项目，需结合测算分析。
税收筹划，思路要开阔，路子要野！
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