关于惠州与深圳的地铁规划那些你所不知道的观点，令买房人茅塞顿开

在讲到深圳与惠州之间的地铁规划时，很多地产从业人员跟你讲到的无非是有哪些规划的线路、线路从深圳哪里过来、大概何时会有可能通车、惠州段规划有哪些站点等一些皮毛的见解，今天就这个话题，罗志刚给大家讲讲别人所没看到所没想到，但是又对买房人尤为重要的一些参考观点。

惠州临深片区到深圳的地铁互联规划，几年前就已经提出，但是大家需要客观面对的一个问题是：目前惠州暂时还不满足地铁修建的条件，按照国家相关规定，修建地铁的城市必须达到城区人口300万，而目前惠州统计的城区人口只有约250万，也正是这一点，把惠州的地铁计划暂时延缓。

为什么在上一段我要说惠州临深片区到深圳的地铁而不是讲深圳到惠州临深片区的地铁，原因有二：

（一）：目前深圳往东部的地铁已经修到深惠边界，将在2022年和2023年会有两条线路开通运营，深惠之间的地铁互联，深圳方面是满足条件的，只是惠州目前尚未具备条件。

（二）：惠州临深片区的轨道规划，主要是依托深圳，其实我们可以看到，惠州临深片区的轨道规划，基本上都是从深圳直接延伸过来，这就是说未来深圳东部的坪山如果新增其它轨道规划建设的话，惠州临深片区就很有可能会做出相应的规划。

所以说，深惠轨道互联的方式取决于深圳，而最终成果则主要看惠州，看惠州什么时候满足条件，或者什么时候国家会存在对惠州给予一定程度的倾斜，再者就是看惠州的经济发展和财力情况。

很多人，在了解惠州临深片区未来与深圳的轨道连接上，自然而然都认定14号线惠州段延长线是最靠谱，这些人当中包括了置业者和绝大多数的地产从业人员，然而，我们却在对14号线惠州段延长线上存在两个很大的理解误区：

（一）时间误区：14号线惠州段延长线这项工程真正实现还需要一定时间，并不是短短几年就能完成的，从相关资料中可以看到，14号线惠州段延长线为近期规划，然而在惠州轨道交通远期规划中，除了16号线惠州段延长线外，我们也同样看到了14号线延长线，近期规划的时间节点是2025年之前，而远期规划的时间节点是2035年之前。

也就是说，14号线惠州段延长线有可能在2025年之前能实现，也有可能要到2035年左右才能实现。

在从深圳市相关部门和负责人的表态中，对于14号线惠州段延长线的表态是在深圳地铁5期规划中，尽力促成深圳地铁14号线惠州段延长线的修建，这一段我们要明确两点:

第一、深圳目前还是处在4期轨道交通规划，还不是5期。

第二、注意，是尽力促成，也就是说还不能百分百确定一定能。

再从现阶段惠州市自身情况来看，综合起来基本可以确定，14号线惠州段延长线短时间内修建是小概率事件。

（二）通勤误区：大家都知道，深圳地铁14号线是无人驾驶的城际快线，深圳段共设17个站，全程跑完预计50分钟左右，惠州段长度约11公里，设站5座，未来延长线接上后，全程跑完60来分钟，基本能够实现深圳与惠州临深片区一小时通勤。

但是，就算到时候能接上，真的就一定能便利通勤吗？

（深圳地铁3号线线路图）

上图是深圳地铁3号线站点分布图，3号线是目前从深圳市中心福田区到龙岗区的一条地铁，也是目前深圳市中心向东部运行的一条主要地铁线路之一。此线路公设30个站点，跑完全程大约75分钟，高峰期每天载客量逾50万人。

未来，深圳地铁14号线深圳段通车后，从福田到龙岗只需40分钟就可到达，比3号线足足节省半个小时，可想而知，未来将会有多少人会选择14号线而弃3号线。

另一方面，深圳在前两年的房价大涨行情中，很多人已经买不起龙岗，往更东边的坪山地区买房，而随着坪山新区14号线和16号线的规划出来，就已经有很多人把置业目的地选择在了坪山新区这边，所以说，未来，从深圳西部和中部搭乘14号线到深圳东部乃至于惠州临深片区的人是非常非常多的。

而在目前的状况下，上下班高峰期，3号线的前面几个站点等待地铁的人数是拥挤不堪，因此，未来深圳地铁14号线和惠州段延长线全线贯通后，想从深圳搭乘14号线到惠州临深片区恐怕并非你想象的那么便利！

经济发展，交通先行是亘古不变的道理。惠州临深片区与深圳的交通互联发展，是未来该片区实现跨越发展的重要组成部分。临深区域往南是大海，海洋经济对一个片区的发展影响毕竟有限；往东是惠东县，产业结构和经济发展相对落后；往北几十公里开外是惠州市中心城区，而惠州庞大的土地面积，想要靠中心城区来带动这边实现更高层次的发展，是不太可能的。因此，只有与西边的一线城市深圳实现便利的资源流通，才能给临深片区未来的发展真正注入强心计，深惠交通互联是惠州临深区域发展的重中之重。

深圳近些年每年以几十万人口的净流入，连续多年位居我国人口流入城市榜首，深圳的发展，多种多样的数据位居全国第一，但是也难以掩饰它的城市病-高房价。我们常说“安居乐业”，只有实现安居，才能让其乐业。深圳市统计局的数据显示，深圳建成区面积已经达到900平方公里（深圳市总面积1996.85平方公里），早在2005年，深圳市即将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5平方公里。这也意味着，深圳可供开发的土地空间已所剩不多，未来要解决全市安居的问题，必然得将周边居住成本相对低很多的临深区域利用起来，与其陆地接壤的东莞和惠州，自然而然的就成为它的首选之地。

发展深惠交通互联，特别是轨道互联，就成为了惠州与深圳两地未来共同发展的默契！

上面我已经讲到，单靠一条14号线也是无法真正解决深圳与惠州两地人员的便利往来，未来两地多条轨道互联是发展的趋势，从前段时间爆出的深大城际（深圳至大亚湾的城际轨道）就可以看出这一点。还有一点需要注意的是，深汕特别合作区已正式划归深圳，而惠州临深片区刚好夹在中间，未来深圳市处于西边的这十个区要与深汕特别合作区实现轨道对接，惠州临深片区可以说是必经之地之一。

未来临深片区与深圳的轨道互联，必将是呈现多线路多区域之间的互联互通！

惠州临深片区买房思路参考：

很多置业者在考虑惠州临深地带买房，经常会以之前炒作很热门的深圳地铁14号线惠州段延长线来参考，认为深惠轨道交通是这边房产未来升值最大的一个燃爆点，如果依据这条线路来参考的话，本人建议置业者要重点关注以下两点：

（一）规划站点与楼盘的实际位置：在这个问题上，很多置业者来到楼盘营销中心，看到售楼处区域图上站点与楼盘位置标的很近，加上售楼员的一番解说，就误以为楼盘与站点的距离真的很近，但是你要知道，开发商是逐利的，为了使房子卖好，售楼员只是上层营销策划的一个话语机器而已，销售说辞和区域图都只是为了卖房而特别定制，以白云新城为例，某楼盘销售员说与规划的白云站仅1公里多一点，而拿出手机导航实际测量确是超出3公里有余，因此，在面对楼盘与站点距离这个问题上，最好的方法就是自己实际求证，而不是一味的崇拜销售员漂亮的解说。

（二）所在片区的城市现状（区域可拓展空间）：这个问题最关乎的就是片区规划的可行性，临深区域，根据地铁站点、产业分布、区域职能分布等等，有相应的新区发展规划。在面对这些新区发展规划的时候，置业者们要客观的去看待，如何看待，最简单真实的途径就是看看土地开发空间。那些所谓的新区，如果土地面积不大，开发程度已经较高且主要是住宅，空置土地又不多的话，是很难有大的突破的，尤其是片区与片区之间有很多的老破小老城区，这样子的新区注定只是为了发展房地产，卖好房子而喊出的振兴口号，多年之后可能呈现给你的就是当年畅销的房地产。没有较大的可拓展空间，一个规划的新区很难发展成规划的那么宏伟，惠州和深圳是有天壤之别的存在，土地面积太大，可供开发的地方太多，财力相对没那么雄厚，要政府来拆迁老城发展新区，是难上加难。深圳要旧城改造都要一步一步来，更何况土地可供开发面积那么多而财力却不及深圳十分之一的惠州。

惠阳根据深圳地铁14号线惠州段延长线的站点分布，依次可分为白云新城、淡水中心区、南站新城三个板块，看看这三个板块的城市现状，你会发现什么？

深惠轨道交通固然重要，但是你有没有想过一点，即使这个片区有了轨道交通，如果拓展空间不大，无法引进足够的资源，那将来面临的问题就是除了能够轨道往返深惠之外，就是区域内部交通拥堵，配套不全面，生活不方便等一系列麻烦问题。而此时如果其它各项条件优越的片区有了轨道规划之后，就只能眼巴巴看着它们那边房价上涨了。

摒弃轨道交通，区域内的产业结构、资源的全面性与聚集程度、城市拓展空间也尤为重要，甚至这些能超乎现有的轨道交通规划。

区域内的产业结构，一定程度上决定了未来片区人口的吸附能力，人口的吸附能力强，又能在一定程度上加速商业的繁荣，而商业的繁荣又能反哺人口流入集中，使片区进入一个更加良性的发展。同时，强大的产业结构，又能持续提高政府的财政收入，从而加快城市规划步伐与建设步伐，加大改善城市面貌，提升居住体验度。

区域内各种资源越全面，聚集程度越密集，必定能够吸引巨大的人流量，催生出一个新的地区中心，从而吸引大量投资向其汇聚，相应的地区规划紧随其后，再以中心的辐射

《罗志刚黄金置业法则：先挑区域再挑楼盘》

罗志刚，惠州资深房地产置业经理，从事惠州房地产销售8年，熟悉各个片区的城市规划与发展方向，能根据不同的置业群体制定相对应的置业计划，已为数百位置业者成功置业惠州，并且做到所购买的物业再区域的增值最大化。一次免费的沟通、一个免费的建议、一次免费的带看楼盘，或许令你的资产价值倍增，如果您对惠州置业有所困惑，欢迎与我沟通，解决您的置业困扰！