格力地产连续四年增幅垫底 靠什么填200亿元负债窟窿

格力做地产了？这是很多对地产不了解人的第一反应，其实格力不仅做地产了，且早已入场，肩扛着格力的金字招牌还几乎将地产做的得“稀烂”。

虎符财经在查询克而瑞研究中心发布了《中国房地产企业销售排行榜》2018年地产行业销售额排名前200位的名单后，并未找到格力地产（600185）的名字，年营收只有30.78亿的格力地产，甚至比垫底的麒龙地产还少了20多亿。

彼时，在对手美的开始做地产时，格力集团董事长董明珠对其一贯是冷嘲热讽：说美的做地产是不务正业，想不到的是，格力也暗度陈仓，早在2009年就开始涉足地产了。人家十年磨一剑，格力地产却几乎原地踏步。

（排名垫底的麒龙地产51亿的销售远超格力地产）

和老对头美的在地产圈的突飞猛进相比，格力地产却异常低调，因为他们的总营收的体量实在太小。

格力地产财报显示，2015年-2018年，格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。五年只增长了21%，在美的置业动辄成倍增长的的情况下，全年总营收不过30亿的体量和老对头即将破千亿的规模相比，已经不是一个级别的对手。

现金流是地产公司的命根子。虎符财经梳理发现，在格力地产最新2019年一季报的财报中，公司的账面资金仅22.41亿元，而负债已超过200亿元。从格力地产第三期中期票据募集说明书可以看出，格力地产的短期资金缺口为119.7亿元。

根据美的置业财务报表来看，美的置业的现金流并不太好，但他们265亿的现金流已经秒杀了格力的22亿。这么点现金流，在地产行业内，简直不值一提，连一块像样的地都拿不下来，也难怪格力地产10年来一直难以走出珠海，难以和其他地产诸侯一较高下。

（格力地产的最新现金流一览）

在地产行业加速开启疆扩土的当下，房企纷纷走向规模化的发展道路，布局全国版图。相比之下，格力地产的发展路径却颇为保守。

资深地产分析师梁伟健在珠江三角洲从业多年，对格力地产比较了解，“‘立足珠海’这本没有错，在大本营深耕细作，然后向外扩张也是所有地产公司惯用的套路。但格力地产在区域布局”发展战略的格力地产但战略指引下，却始终没能走出“珠海”布局，除了大本营珠海之外，目前拓展的城市仅有上海和重庆，发展速度缓慢，也是我了解的房地产企业中增幅最低的一家。”

据其财报数据显示，2018年格力地产营业收入中，九成以上来源于大本营的贡献。而格力地产的股东是什么身份，大家心知肚明，格力地产多年来原地踏步，偏安在珠海一隅，已经成为业内的一大笑柄。

格力地产去年营业收入只有30.78亿元，这个数字在地产公司已经惨不忍睹，但更让人吃惊的是他的负增长，同比上年减少了1.65%，其中房地产同比减幅更达到了19.51%。而归属于母公司股东的净利润5.13亿元，同比下降17.9%。实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为4.99亿元，同比下滑了25.65%。

而在这一连串的下滑的背后，格力地产已经成为地产行业的另类，和格力电器的强势业绩形成了鲜明的对比。

为了振奋市场信心，近半年左右的时间，格力地产已经进行四次股份回购，共耗资约6.89亿元，占公司总股本的6.95%。这还只是开始，远没结束，6月13日，格力地产再次启动了新一轮的股票回购，根据方案本次回购的资金总额将在人民币2亿元至4亿元之间。但仅从这些还是难以提升格力地产一直萎靡的市场动态，营收依然没有起色。

（格力地产的前十大股东变动）

资深地产策划师王一然指出，对于格力地产来说，股份回购其实或和股价低迷有关，回购也是为了防范外部各类恶意增持。所以频繁回购本身也是企业管理层的策略，有助于稳定股权结构。这也是格力地产的不得已而为之。

同时她认为，格林地产的颓势已经持续了多年，“这几年来格力地产并没给行业带来惊喜，一直处于不愠不火的状态，和其他竞争对手高速发展相比，格力的原地踏步其实，其实就是一种倒退，而从目前来看，格力地产并没有找到解决问题的办法。

“尤其是现金流的吃紧，也会严重制约格力地产的发展。虽然格力地产的负债只有200亿，在地产行业算很少的，但他的总资产却只有310亿，负债率74%以上，而从市值上看，格力地产的101亿的市值也说明了股民对格力地产并不十分看好。”王一然表示。

业绩没有起色的同时格力地产却面临着沉重的资金压力。格力地产财报显示，2013年-2018年，格力地产的负债合计五连升，分别为126.70亿元、151.96亿元、166.51亿元、190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元，资产负债率在70%-80%之间徘徊，和地产公司50%到60%到安全负债率相比，一直处于高位。

格力地产资金链的紧张，还带动了现金流的吃紧，数据显示，2016年-2018年，格力地产经营活动产生的现金流量净额连续三年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元、-12.17亿元。这三年期间，格力地产分别实现营收31.22亿元、31.3亿元以及30.78亿元，业绩表现平平；而其存货周转率分别为0.11次、0.09次、0.09次，长期处于较低水平。对此虎符财经想寻求对格力地产方面的采访，但多方联系格力地产均未能得到回复。

虎符财经查阅了相关公开资料，资料显示，格力地产公开称，短期内的资金不足导致的“连锁反应”，格力地产的开发理念不同于其他强调高周转的地产公司，格力地产以“精工细作”为项目开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位。格力地产但现有项目主要位于粤港澳大湾区以及外埠的上海自贸区，这些都是地理位置极为优越的项目。格力地产近期也加大了销售力度、促进大量现金回流。从2019年第一季度财务报表来看，格力地产已经将现金流连续负数的局面扭转，实现经营性现金净流入。虽然现金流只有可怜的190多万，却已经脱负，这也是格力地产近年来为数不多的亮点。

在各大竞争对手加速扩张的当下，其他竞争对手纷纷走向规模化的发展道路，布局全国版图。而格力地产还在珠海大本营的发展路线略显保守。想着发展，却保守思想作祟，想和做已然成为不可调和的矛盾。

相比竞争对手美的置业的4507万平方米的土储，格力地产的750.04万的土储就非常寒酸，（截至2018年12月31日，格力地产仅在珠海和重庆持有近70万平方米待开发土地面积。而与其同为珠海市属国企的华发股份拥有土储750.04万平方米）。

格力地产对外宣称在深耕珠海市场的同时，布局了华南、华中、华东、华北等经济较为发达地区的一二线城市。

但据官网显示，格力地产目前的核心项目有五个，包括格力海岸、上海前滩项目、重庆两江项目、珠海公路口岸项目、洪湾渔港、静云山庄，且格力海岸、珠海公路口岸项目、静云山庄三个项目皆位于珠江。

其他地产业务则限定在了上海和重庆等为数不多的城市，就连在2017年7月4日拿下的6宗商业等地块也都位于珠海。已然没有勇于迈出大本营的勇气。

在布局城市局限、新业务拓展鲜有效果的情况下，格力地产也清醒地看出销售在近年来屡屡受挫的原因，也明白自身的转型遭遇瓶颈期，于是开始不断地寻求转型，从2013年起，格力地产就启动内部结构调整和产业升级，开启多元化之路，形成“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业”五大产业并进的发展格局。

但5年以来，成果并不明显，在2018年30.78亿元的总营收中，房地产业务贡献了23.89亿元，占总营收的77.62%。可见转型并未成功。格力地产依旧处于保守和转型的自我矛盾之中。

（格力海岸的航拍图）

格力地产备受瞩目的格力海岸项目，前后的总投资额超过140亿元，每平方米成本超过15000元，正以为能狠赚一笔的时候，“限价令”出台，格力地产欲哭无泪，却无可奈何，重金投入的项目，反而成为格力地产进退维谷的烫手山芋，难以贡献现金流，这座超级大盘犹如一个巨大的财务“黑洞”。

不断吞噬资金，却难以产出，导致格力地产陷入进退两难的境地。如果格力地产不能拿出真正的自救措施，今年财务报表上的数据又将难堪之至。

作者：王梦萧

来源：虎符财经