地金网：房地产投拓 | 开资信证明的那一刻，或许就是进入圈套的开始！
总有些人，将一些不靠谱的项目推荐给你。
他们总是希望有一天，天下会掉下一个大馅饼——砸中一个钱多、人傻的主。
深圳前海湾项目就是这众多不靠谱的项目之一
此前，也有人向旺旺推介，当时不以为意。就在前几天，又有人向旺旺推介，本人就将事情的来龙去脉向各位唠叨唠叨。
传说中的深圳湾前海项目位于深圳前海桂湾片区金融区内第三单元，项目占地面积约13 万平方米。土地性质为商住用地，其中商业占30%、住宅占70%。项目容积率暂定为6.5—8.0，总建筑面积约 104 万平方米，总货值超过千亿。
根据对方给出的商务条件：出让包干单价50000元/平方米（含税），项目总对价约：520亿元。
地块税票：提供约60%土地税票 + 约17%填海工程税票 + 约12%股权交易税票 + 约11%为自然人代扣代缴税费。
对方给出的合作模式及交易流程如下：
合作模式及交易流程
1、双方在前海开发区合作组建注册成立项目公司。法定代表人由收购方指派、总经理、财务经理、董事、监事全部由收购方委派人员担任，运作方仅担任股东。
2、双方成立项目公司，收购方持有项目公司89％的股权，运作方持有项目公司11％的股权。运作方仅持有项目公司股权，不享受和承担其持有项目公司后期发展而产生的权利和义务。收购方支付运作方收益后，运作方将股权转让给收购方、并办理相关工商变更登记手续并按相关法律法规申报缴税。
收购方的权利及义务
1、收购方保证有足够的资金投入开发建设本项目。向运作方出具提供企业法人文件、合作确认函，提供营业执照（扫描盖章件）、不少于100亿元人民币近期银行资金证明或银行对账单 (并注明项目用途，加盖企业公章)。
2、企业银行对账单：100 亿元在项目公司账上须保留至少20个工作日，以保证在项目办理过程中可查询。
3、收购方需提供项目公司办公地点，承担项目公司注册及项目公司正常开支，不承担运作方人员任何工资、差旅费、招待费。
4、负责向政府及有关单位缴纳的所有土地规费等费用。
运作方收益
该项目地块包干单价50000.00元/平方米分两部分组成：
2.1、第一部分包含：政府地价29500元/平方米(暂定)、原业主方收益、政府地价超出10％外增加所需承担的费用。
2.2、第二部分为项目运作方收益 = 出让单价50000.00元/平方米－原业主方收益－政府地价29500元/平方米－政府地价增加且未超出10％内的款项。
2.3、如政府地价低于29500元/平方米的，收购方支付实际减少价的50%作为对项目运作方的奖励。
据中介方介绍，本项目是填海而来，原来的用地性质是仓储、物流用地，需转变手续。
当旺旺要求对方该地 及块在谁的名下时，其表示现在不方便透漏，需要出示100亿资信证明时才能透露。
其表示，所有的手续资料也需要在提交上述资料时才能到国土局查询到。
旺旺反问：谁手上无聊拿着100亿的现金放在账上啊，即使有，你什么资料都不提供，我们都不知道项目是否靠谱，谁出开这个证明啊？
根据旺旺的经验：只要拿不出手续材料的项目都是不太靠谱的项目，只要事前需要提供资信证明、收购意向的项目也都是不靠谱的项目。于是也不想再花更多的心思去理会。
况且，已批违建工业用地转为商住用地需走收储、招拍挂流程的。
根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
对方说，我们用不着骗你。整个过程，我们不收取任何费用。当土地装到你公司名下时，你才负我们的钱呀。
但旺旺分析，虽然说对方事前拿不到一分钱，但注册的公司里有对他11%的股份啊，只要你投入了注册资金，从法律上讲，他们都是有份的。
我还看到另一点，在收购的权利义务里写明，收购方承担项目公司注册及项目公司正常开支，这也是操作方套现的一个重要途径。
资深人士分析，在要你开资信证明的那一刻，就是你进入圈套的开始。只要你开了证明，就表示上了贼船，任凭对方摆布。因为你好不容易开了资信证明，假如项目没有进展，就没法向公司交差，就想千方百计把项目做成，这样的话，对方的要求你也会尽量答应。
这个时候，要你打几千万的定金，说不定你就配合着做了。
对方阴谋也因此得逞了。
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