中盈地产| 存量物业升级改造业态！
从增量新房向存量二手房的转变，不仅深深地改变了个人房产交易的比例，也正在影响和改变着房地产商的开发模式。这种绕过在公开土地市场拿地，通过收购存量资产，并对其进行改造、升级，完成城市更新并获得长期利润的方式，正在被越来越多的开发企业关注。相较于招拍挂，如果能用最少的代价，获得最大的收益，会不会是一个好买卖呢？
目前各个城市特别是一线城市土地资源极其有限，可供新开发的土地越来越少，房地产进入存量房时代，存量房交易量早已超过新房交易量。但需要看到的是，即便如此，大量的城市存量资源却面临着浪费：有的商场位于三环沿线，但却仅仅靠着超市勉力支撑；有的高楼位于城市核心区，但因为种种原因，已经烂尾多年；还有的写字楼位于城市中心，却年久失修，管理落后，甚至租金回报不如五环外的写字楼。于是，越来越多开发商开始在存量市场中寻找价值，希望通过收购旧的存量资产，通过改造后，全新入市。在这样的背景下，“分蛋糕”的开发商不断涌入，仅北京就有首开、首创等老牌国企以及龙湖、泰禾等民企深度参与其中。
以往，房企杀入存量房改造市场，都是通过并购获得项目，改造成住宅后卖出去获得高溢价。这种方式在很长一段时间里都是存量房改造的主要模式，但随着调控升级，收购存量资产改成住宅散售的模式已经有些过时。
在存量房改造中，开发商思考模式也在发生着改变，单纯的收购-改住宅-溢价套现的思路已经不是最优选择了。业内人士透露，美国人对于像曼哈顿这样核心区域的存量房改造的方式，很多是把过去的商业改成办公空间，把过去的酒店改成办公空间，或者把落后的办公空间再改成酒店。随着时代变迁，会通过产品需要的变迁，不断地把城市存量进行改造、升级，满足新的需求。
在目前存量房改造中，主流的需求主要是三个业态。
第一，存量房改造成写字楼。与一般的零售商业相比，写字楼市场受互联网的冲击较小，需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改为写字楼或者将老写字楼翻新，成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。
第二，存量房改造成长租公寓。除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资本也开始收购旧的存量房项目，通过简单装修提升物业租赁价值。尤其是万科泊寓、龙湖冠寓、链家自如等长租公寓品牌，通过类似的方式形成了快速扩张。
第三，存量房改造成联合办公。优客工场、纳什空间、WeWork等联合办公的兴起，迅速被市场认可和接受，联合办公被认为是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。大量的存量房被收购简单改造后，成为联合办公，租金也有了大的提升。
存量资产的改造，只要收购成功，是否就意味着将顺利完成升级改造呢？
对此，其实有三个要素是决定存量资产能否改造成功的关键。
第一个要素是土地获取的能力，资产获取的能力。这个要素很多人会忽略它，认为改造的过程很重要，政府报批报建手续很重要。但实际上土地获取能力是有难度的。不少存量资产都有历史遗留问题，比如拍卖的问题、法拍的问题、官司的问题等等
第二是产品能力，包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力。打造文化IP，为产品提升改造提供了内容文化助力。做产品的能力不是静态，而是动态。刘肖认为，拥有高城市浓度和业务链条，有助于理解产品和客户需求。
最后也是最关键的，就是长期持有低成本资金的能力。刘肖预计三年后，北京万科持有500亿存量资产的时候，
中盈地产2018年10月重磅推出的杭州暖窝公寓就是低成本、优改造物业，原先规划作为商场部分，层高达4.99米，完全满足改造LOFT户型的优质条件，同时考虑城市主流消费的多元化和个性化阶段，单调、陈旧的空间设计已经明显跟不上人们对“美好生活”追求的步伐了。比起纯粹居住，现下年青人作为城市公共生活平台似乎越来越多的应是“促进参与”。因此，在进行“体验”的重构中，聚焦空间感受的开放性和友好性，项目的公共空间化身为一个个让人感到舒适、放松、自由的“小场景”，以“小而便利，小而专注，小而精致”的全新体验，让居住者产生“温情，暖心的感受”。而且总价30余万的总价更是很友好的迎合了目前市场手头局促的刚需客户群体，为他们提供一个“落脚，抱团，安神，立业”的居所。
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