悦家云：注意！这类房子买不得！
一直以来，小产权房都因价格优势受到不少人的青睐，但近日出了一个大新闻，让很多小产权房“所有者”深受打击，小产权房“转正”的希望要破灭了！很多计划购房的粉丝都问小研：哪些是小产权房？小产权房能拿到“红本本”吗？这种房子以后还能买吗？别急，今天就让小研给大家科普一下~
——◇ 粉丝来信 ◇——
保顾小研：
见信好！
听说最近广东省出文件禁止小产权房办理不动产登记，而深圳在今年7月出台的土地新规却说小产权补缴地价后可以转正。小产权的房价比一般房价要便宜好多呢，加上现在有些小产权房的小区规划合理并且物业管理也很好，我想说，小产权房到底有没有红本本，我到底能不能买？作为刚需的我，这真的是一个很大的诱惑啊。
——Halen
——◇ 小研回信 ◇——
Halen：
小产权房相对于商品住房来说确实存在价格优势，但是由于它是在农村集体土地上建的房子，缺乏相应的国家产权和保障，对于希望享受到商品房相关权利和配套资源的刚需客来说，并非是首选。
一、什么是小产权房？
小产权房一般是指在农村集体土地上建房子，未办理相关证件，未缴纳土地出让金，它的产权证不是由国家房管部门发的，而是由乡镇府或村政府颁发，所以又叫“乡产权房”。
理论上小产权的小产权是可以买卖的，但是只能卖给农村集体成员，也就是村民。近些年，由于商品房价格高，特别是像在北上广深这些城市，对于一般工薪家庭来说要在一线城市买套房压力太大，然后“小产权房”有红本本的说法四起，所以“小产权房”在各地也是火热起来。
二、小产权房是否能“转正”？
原则上来讲，小产权房是无法办理不动产登记的。
广东省在政策文件中强调集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。也就是说小产权试图通过进行不动产登记拿到红本本的愿望是无法实现的。
关于你在信中提到“深圳小产权房可以补缴地价转正”其实是误读。
2018年9月17日，深圳发布的历史遗留违法建筑处理办法只针对深圳市产业和办公类小产权房，可以通过全额补缴或者减半补缴土地出让金的方式转为商品房性质，但政策文件并未提及住宅类小产权房，也就是说其实深圳的小产权住房也是没法转正拿红本本滴。
图：深圳市历史遗留违法建筑处理标准
资料来源：保利投顾研究院整理
三、小产权房的缺陷
小产权房价格大概只有商品住房的一半不到，作为刚需的你是不是觉得特别实惠，想赶紧上车买房搞定人生大事呀？别急，小研来给你分析下小产权房的弊端。
1.售卖方式是违规的
开发商通常采用以租代售的模式进行销售，通常期限是20年或者以上。但是以租代售这种模式正在被各地禁止，比如广州、杭州、天津等多地已经出台加强自持租赁商品房管理的相关通知，同样适用于小产权房出租。
图：各市出台自持租赁商品房管理条例
资料来源：保利投顾研究院整理
2.有违章建筑风险
现在市面上的大多数小产权房其实属于违章建筑，像广州、深圳、东莞等地都在大力推进拆除违建工作。如果遇到此类整顿，有可能整个项目都被强制拆除，到时候你就两手空空，没了钱也没了房子。
3.无大产权
小产权房不能在国家相关平台进行备案呀，没办法得到国家颁发的不动产权证，相关的权益得不到法律的保障。如果遇到政府拆迁，因为你不是实际意义上的产权人，并不能得到政府的相关补偿，成为拆二代的希望自然就泡汤了。如果在居住期间遇到房屋质量等问题，也会因为没有红本本，可能无法通过法律途径申请开发商合理修缮维护。
4.无法享受相应的权益
没有红本本的小产权房相当于只有居住的功能，没办法向银行申请按揭贷款、抵押贷款等金融业务；此外，还无法和商品住房享受一样的配套资源，例如学区学位等，想一想你花了半辈子积蓄买了房子，孩子读书却还没有保障，泪奔呀。
总结
小产权房虽然便宜，但政策层面已明确不得进行不动产登记，无法获得国家颁发的不动产权证，转正无望下各类权益无法得到充分保障，并非刚需首选。如果你真的要买房，还是选择各类权益有所保障的商品住房吧。适逢年底，不少大型房企推出优惠，可以趁机物色一波心水好房啊。
——保利小研
