【原创】园区运营急需升级到连锁化

园区运营急需升级到连锁化

作者：邝桂源 发布日期：2018-09-04

一看这个题目，相信很多看官都会觉得，你在胡扯吧，产业园运营也可以连锁？

嗯，有道理，要看从哪个角度去看待这个问题。强调一下，这里说的是运营的连锁。

前段时间，跟几个做园区运营的朋友交流，提到现在很多住宅开发商都在做园区，跟二十年前做综合体的潮流一模一样。与其说是潮流，不如说是形势所迫，拿地成本的高昂，使得开发商需要借产业新城的名义，跟地方进行利益勾兑，获得更有竞争力的地价。

笔者不看好开发商做产业园，同样对先有的产业园运营机构的运营理念持保留态度，对国内多数的产业园的持续发展表示悲观。以上态度，跟赚不赚钱、赚多少钱没有关系，是从产业发展和入驻企业需要的服务的角度考虑得来的观点。

以上说了这么多，相信多数看官都会觉得，“你就吹吧！”反正不用上税。

笔者打个比方，看官就能理解笔者以上观点。

任何行业发展都有阶段性，也有相似性。

产业园区的发展，跟商超非常类似。

商超行业从小卖部、大卖场、连锁超市、连锁大卖场、综合体，到无人售货，乃至河马、新物种等新零售模式，激发了诸多机构和资金进入商超行业，活力多多。

而产业园区，多数产业园的运营依旧是小卖部模式，每个机构守着自己的一亩三分地，以土地、资金、政策、市场等让利，到处招商引资，成效越来越差。面对已经入驻的企业，及企业所需要的服务，举步维艰甚至逃避企业服务。不能说现有的产业园区运营机构不努力，“非不想为，乃不能为也”。原因很简单，一个产业园区再大，土地面积、政策资源、区位优势、能调动的资源等等都是有限的，好比一家小卖部，即便做到了大卖场，其服务范围和服务能力都是有局限的。

来看看企业的发展需求：

1、研发，包括技术研发、产品设计、小样生产等，需要跟诸多研究机构和服务机构协同，理想状态是，企业的研究部门(团队)与这些研究机构和服务机构在一起；

2、人力资源。中高层管理人员需要良好的生活配套，研发人员需要众多的技术交流，市场人员需要便捷的交通设施，生产工人需要低廉舒适的住所；

3、生产资料。最好靠原料，至少交通便捷且运输成本低；零部件加工配套企业、设备供应商、测试检测等机构最好在边上；最好靠近产品市场；人力、能源等生产成本要低；企业税费优惠；

4、其他需求。

一个地方或者一个产业园区，绝对不可能满足以上需求，能满足一小部分已经是突出优势、招商引资的亮点了。这就迫使产业园区选择发展基于最本地具有优势的产业环节，实际上一直以来，国内的产业园区基本是这种思路，所谓比较优势，北大林教授由此发明了新结构经济学。其实叫什么经济学不重要，叫法不同而已，没有改变实质。

但是，现代产业的持续发展，最基本一点，就是协同，宏观上可称之为“产业链”，当然实际上不是链条，是网状，叫做“产业网”更合适。这里不展开说产业网。

前面说到，产业园的发展，可以类比商超的发展，那么目前还处于小卖部的产业园区，急需要升级到3.0，即连锁产业园阶段，这样才能解决“产业网”的发展需求。

那么，何为“连锁产业园”呢？

针对不同地区的优势，发展基于本地优势的产业环节，通过连锁模式，建立生产要素流通平台，在这个体系内满足企业发展的多数需求。

简单点说，从招商引资开始，企业需要什么要素，在连锁产业园内都能提供：

土地、厂房、研发办公楼等资产；

区位交通及生产资料要求；

人才、技术等要求；

产品市场；

其他需求。

在连锁产业园区的模式下，通过在不同地区进行产业园区布局，这些需求通通都能实现。

到这里，相信多数看官都会看不下去了：这种模式可能吗？！胡扯！

嗯，上海临港集团在长三角地区有近二十个产业园区、华夏幸福基业全球遍布近百个区域级产业集群、顺丰速运在全国有十多个产业园及物流基地、菜鸟在全国有数十个园区，等等不一一举例。

这些机构已经拥有连锁园区的基础，只不过非常可惜的是，依旧是当做小卖部、至多是大卖场在经营，即便有连锁的样子，却没有连锁的灵魂，即没有搭建起促进生产要素流通的平台。原因在于，这些园区的建立，都是基于地产、或者基于业务需求，以最低建设成本、最快回报的思路进行开发，并且单个园区需要独立核算，根本谈不上协同，甚至是相互竞争。

笔者认为，以上机构已经具有连锁产业园的基础，但是要实现连锁化经营，至少需要在以下三方面进行突破：

1、做好产业研究。对于已有园区在运营的机构，可以选择发展较好的一个或几个园区作为重点，研究这些园区的产业发展状况，以这些园区现有的优势产业为基础，研究和构建“产业网”，以及发展该“产业网”所需要的元素和资源，标注目前空缺的“产业网”点。

2、打破目前每个园区各自为政的发展思路。其实就是打破房地产的开发模式，低价拿地、快速开发、销售汇款、再低价拿地，这样的无止循环只会造成大量的资源和生产要素的浪费。建议以现有发展良好的某个园区、或几个园区为核心，以现有入驻的企业的发展需求要素为基础，进行园区拓展，新开拓的园区作为补全“产业网”的节点，在“产业网”上形成匹配和协同。同时打破招商引资就是挖企业的思路，以协同配套的理念，寻找当地园区可以支撑的并且可以与其他园区形成配套的企业和机构入驻，或者邀请现有园区企业的部门机构、分子公司入驻，充分利用所在园区的优势，为企业整体降低成本。这样也可以避免园区之间的恶性竞争。

3、建立独立运营的服务平台，在此基础上构建生产要素流通平台，要求各园区运营机构及时掌握并上报园区内外企业的生产要素情况，包括需要的生产要素、过剩的生产要素、流出/流入的生产要素等。在此需要对生产要素进行分类和规划，制定收集生产要素的原则和标准，以方便各园区运营机构执行。这个平台可以加入生产要素交易功能，包括材料集中采购、剩余材料交易、闲置资料租售等，可以获得交易服务收益。

连锁产业园，是不是只有大机构才能做呢？

不尽然，大机构也不一定能做，核心问题在于利益分配。只要解决了利益分配问题，中小园区也可以形成连锁产业园，好比商超行业的加盟店，或者联盟超市。

无论如何，要向连锁产业园发展，需要有强有力的机构进行牵头协调。笔者认为，地区政府机构有这个能力，比如一个地市经济部门牵头，建立地市级的园区连锁协同发展机制，提供相应的政策、资金、资源等支持，但建议以市场化公司来运作会更有效。如果仅仅是行政手段建立连锁关系，最终还是形式上的连锁，起不到促进生产要素流通的作用，依旧是各园区各自为政。

关于如何构建连锁产业园，后续专文讨论。

产业园连锁化经营，是产业发展的必经阶段，也是产业融合的需求，可以真正打破目前“三来一补”的生产性产业发展模式，升级到研产销融合的产业发展模式，是真正的产业升级。