土地增值税法公开征意，集体房地产纳入征收范围
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发布：2025-12-20 ·
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近日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。《征求意见稿》首次将集体房地产纳入了征税范围，并拟取消目前对其征收的土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。在税率方面，土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率。 
具体来看，关于征税范围，《征求意见稿》在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
在税率方面，《征求意见稿》明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
对于调整征税范围的主要原因，财政部表示，是为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。简单来说，就是集体经营性土地入市，以后要交税了！通过增加集体房地产出让和转让增值税，为集体土地直接入市增加国家税收。
显然，作为一个完整的集体经营性土地管理纳税制度，正在形成。但是，无论是国有还是集体土地入市，都进入当地统一的供地计划，类似现在的香港供地制度。即使放开了集体建设用地入市的闸门，但是，当地统一的供地计划，没有做出安排，总的土地供应量恐怕也很难有大幅攀升，对市场不会有太大的影响。