弘阳地产登陆港股能否解资金压力、扩张之渴？
7月14日，业界知名新媒体《资本一线》对外发布一篇标题为《弘阳地产登陆港股 房企“中等生”能否弯道突围？》的深度调研文章，引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的高度关注。
据《资本一线》撰文：不在沉默中爆发，就在沉默中落后，这是房企“中等生”必须面对的困局。“大象起舞”、强者恒强的房地产下半场，千亿正在成为规模房企的标配，100亿到1000亿之间的房企“中等生”不进则退。
7月12日，伴随着弘阳地产敲响港交所的钟声，这个曾经偏安一隅的典型房企“中等生”算是交上了一份比较满意的“高考”答卷，吹响了迈向千亿的号角。上市首日涨12.28%证明了资本市场对弘阳地产的肯定。
但是，高负债下的财务风险、区域房企的市场压力、缺乏知名王牌产品系等问题仍是摆在弘阳地产面前的难题。一位长期研究南京房地产的专家对中国资本观察记者表示，弘阳地产目前主要布局在长三角三四线城市，虽有深耕区域的优势，但也面临规模扩张的难题。
如何突破困局？有哪些机遇和挑战？7月13日，中国资本观察（ID：zibenyixian）记者就此问题询问了弘阳地产的相关工作人员。该工作人员表示：虽然弘阳地产是区域型房企，但现在也在布局全国，目前已经进入二十七个城市。另外，虽然在长三角布局很多，但纵观全局来看，长三角的房价基本上是很稳定的。从某种程度上来说，弘阳还是蛮殷实的，所以才有连续两天很爆破、很好的一个表现。
弘阳地产的“长三角概念”是优势还是短板？登陆港股能否弯道突围，解资金压力、扩张之渴？这一切，还要继续接受市场的检验。
“长三角概念”是优势还是短板
起家于南京的弘阳地产，最早来自于装饰行业。早在1996年5月，福建商人曾焕沙带着做建材生意赚来的500万元资金，在南京长江大桥北建起了一座“红太阳装饰城”。1999年开始进入地产领域；2000年，弘阳地产的首个地产项目开工；2006年，弘阳地产业务拓展到商业地产领域。
之后，弘阳地产以南京为大本营拓展业务，运营主要包括房地产开发与销售、商业物业投资与经营以及酒店业务。而房地产开发与销售是弘阳地产的主要收入来源。从项目布局看，弘阳地产主要深耕南京、苏州、长三角地区其他主要城市。截至2017年12月31日，已开发多项物业组合，包括25个已竣工项目，40个开发中项目及21个持作未来开发项目。
根据第三方机构克而瑞数据统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，2018年上半年弘阳地产流量金额达169.2亿元上升至64位。由此可见，弘阳地产作为区域房企取得了长足的进步和发展。
对此，易居研究院研究总监严跃进对中国资本观察记者表示：这说明其此前凭借大本营南京市场的投资，整体上收益水平是比较好的。而从此类企业的发展来看，对于江苏市场和安徽市场有较好的投资。而这两年，恰好是江苏部分地级市市场起飞、安徽部分地级市楼市升温的阶段，所以楼盘销售表现不错，这也会带来较好的投资潜力和成长价值，总体上符合市场预期。从产品线来说，除了二线城市外，其他三四线城市政策方面还是比较宽松的，而且属于市场反弹比较明显的地方。
同时，严跃进也指出：后续要关注的地方在于，此类三四线城市的市场交易过热，也要防范政策管控进而影响销售业绩的现象。
不可否认的是，弘阳地产重点布局的南京、苏州等城市确实是当前调控监测的重点。因此，另有相关分析人士分析道：“一般而言，海外资本市场投资者认为，房企的单一布局会导致抗风险能力变弱，也不利于业绩长期可持续性的稳定增长。”
不过，弘阳地产在进入新的发展阶段后也提出了新的战略。香港挂牌仪式后，弘阳地产集团执行董事、总裁何捷于群访中表示，对于集团业务的布局，目前在长三角、浙江、合肥、江苏都有业务，后面还会在华中、华南、西南布局。未来会以一些节点城市作为核心，像武汉、成都、重庆、郑州这样的城市作为一个都市圈进行布局。对于内地加大调控，何捷表示，政策目前还是趋严的，但是在这样一个环境当中，大家都还是有一个不错的市场表现，主要还是整体市场需求比较旺盛，所以未来的发展相对是看好的。
但是值得注意的是，长三角地区以及其他重要节点城市的土地成本逐渐高企。对于这一点，弘阳地产在公司招股书中也有提及，“我们有可能无法获得充沛的资金支持未来的土地获取及房地产开发”，这从侧面说明，日益高涨的土地价格或已接近公司的可承受区间的高点。如何继续保持“长三角概念”优势、补齐短板是未来弘阳地产需要解决的重要问题之一。
登陆港股能否解资金压力、扩张之渴
“千亿以下都不能叫规模房企”，2017年新希望地产总裁张明贵的一句话让千亿规模成为未来房企的生死线，也道出了百亿到千亿房企“中等生”的尴尬与压力，于是扩大规模、力争千亿，不仅是房企在争夺话语权，更是在争夺生存权。对于中小房企而言，不冲规模似有生死之忧。
但是，如今的楼市，管控严格、融资难度越来越大，特别是民营企业发行公司债愈发困难，导致房企生存状况日益恶劣。所以，登陆港交所，寻求资本市场的关注，成为众多房企尤其是中型房企寻求融资渠道的良机。
对于区域房企弘阳地产来说，总体上发展还是可圈可点的。从财务表现来看，弘阳地产的高毛利率是亮点。截至2015年、2016年及2017年12月31日，毛利分别为22.51亿元，25.56亿元，24.91亿元，毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%。能够实现毛利率超40%还是值得关注的。
不过，值得注意的是，弘阳地产的负债比率逐年上升。据弘阳地产的招股说明书中披露，截至2015年、2016年及2017年12月31日，公司资本负债率分别为119.4%、136%及137.5%。近三年公司的借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元，在三年内翻了两倍。
由此看来，在资本市场上开拓融资渠道与降低融资成本成为弘阳地产迫在眉睫的事情。7月12日成功登陆港股，证明在开拓融资渠道上已经取得了长足进展。弘阳地产执行董事、总裁何捷在上市首日接受采访时表示：“现在资本市场对内房股还是比较看好的，市场对于弘阳的认购度或者说投资者反应都非常好，从今天股价也反映出来了。”
另外，对于如何保障集团资金的流动性，财务管理中心总经理张宏武表示，首先会增强自身的资金储备，同时将来还会做一些资本市场化的结构化调整。
因此，登陆港股似乎解了弘阳地产的“燃眉之急”。严跃进也对中国资本观察表示：类似上市能够为此类企业未来业绩成长创造条件，尤其是当前地产股相对低迷，此类上市势必提振市场信心，对于此类企业的长三角项目布局等也是有较为积极的意义的。
但是，对于极速发展中的弘阳地产来说，锻造“产品力+人才力”的双核心，提升企业的核心竞争力也是未来弯道突围的重要条件。以产品线为例，虽然针对不同客户的产品需求，弘阳地产推出了覆盖从品质刚需到顶级物业，包含时光系、昕悦系、燕澜系、天宸系与TOP系在内的五大产品线，成为企业塑造品牌形象的关键，但是在产品知名度和美誉度方面还需下大功夫，打造出市场上具有竞争力的王牌产品线。另外，除了吸收其他房企的优秀人才，严跃进还建议，未来弘阳地产还需要在自有团队培育等方面下功夫，进而形成较好的企业管理效果。
登陆港交所，对于弘阳地产来说，就像刚跨进大学的门槛，真正的挑战才刚刚开始。（作者/文心）