中国湾区 顶级别墅汇聚国际——汉京九榕台

【限购、限价、限贷仍是目前主要的调控措施。行政管制见效快，但也存在损害市场机制、误伤自住需求、干扰企业自主经营的问题，未来应更多考虑使用经济手段】

3.2010 -2013年：紧缩型调控。随着2009年房价暴涨， 2010-2013年抑制房价成为调控核心目标。新政一次比一次严厉，可细分为五波。

紧缩型调控：2009年12月“国四条”、“国十一条”出台。2009年12月，国务院常务会议提出“国四条”，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。2010年1月，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），进一步细化“国四条”，最重要的措施包括：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

打压型调控：2010年4月“国十条”出台。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），被称为史上最严厉的调控政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数（即限购政策，但其后仅有北京跟进）。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策（即房产税）。

015年3月“3.30新政”。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发文，要求对拥有1套房且贷款未结清，再次申请商业性个人房贷购买普通自住房，最低首付比例不低于40%。对拥有1套房并已结清相应贷款，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。同时财政部也发文要求，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

调控的成效与不足

1.调控的成效。首先，2005年开始，调控的矛头越来越多地指向持续上涨的房价。调控效果的评估也主要看房价变化。总体来看，历次调控都有较为明显的效果，调控不可能抑制房价中长期不涨，但在过热时达到了短期降温的效果。

其次，住宅供应结构有所优化。过去十几年来，一二线城市中小套型占比增加，别墅供应规模明显减小，这有利于刚需购房。

再次，市场秩序有所好转。土地出让市场越来越透明，权力寻租现象大大减少。新房销售市场在明码标价、开盘节奏、广告宣传等方面均有所改善。二手房交易市场中的不规范行为明显减少。

2.调控的不足。第一，行政手段为主，经济手段不够。限购、限价、限贷仍是主要的调控措施，部分城市近一年来新出台了限转售措施。行政管制见效快，但也存在损害市场机制、误伤自住需求、干扰企业自主经营的问题。未来应更多考虑使用经济手段。

第二，需求端调控过多，供应端调控不足。房地产市场天生存在房价变化过快与生产周期较长的矛盾，当房价大涨时，新增供应跟不上；而房价明显降温时，新增供应减不下来。过去的房地产调控重点发力需求端，而对供给端的管理手段不足。

第三，短期措施太多，长效机制缺失。当楼市剧烈变化时，管理部门往往是临时抱佛脚，或者打压、或者救市，心态着急、药量过大，于是在治好一场病的同时，也埋下了新的病根。当前税收政策系统性不足，没能起到较好保障市场平稳运行的作用，房地产税迟迟没有通过立法，热点城市存在较旺的投资投机需求，亟待推进房地产市场长效机制建设。上海的房产税试点也未达到预期效果，未来仍需根据国家的立法进程予以完善。

第四，租售不平衡。1998年房改之后，住房商品化、市场化快速推进，房产交易市场迅猛发展，但租赁市场发展滞后，形成了“售强租弱”的格局。租赁市场的发展能起到稳定交易市场、平稳房价的效应，应加快推进“租购并举”。

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