房地产业 | 如何规避6大税务问题，减轻税负
房地产业是我国的支柱产业，为国家贡献了巨量税收，但同时，也被业界广泛认为是涉税高风险行业。
房地产企业都有哪些税务痛点？该如何做足税收功课，规避涉税风险？下面优税猫">优税猫来为你解答。
01
业务环节多，涉税风险点多
房地产业涉及到的税种包括契税、耕地占用税、增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，税种多，税负重。
并且，产业链条较长，业务复杂，一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。
02
税收检查多，涉税风险高
房地产业历年来一直备受税务机关的重视，查阅历年来国家税务总局专项检查通知文件可以发现，从整个行业领域到单个税种、单个业务环节都会被列为重点检查的对象，税收检查非常多。
为什么税务机关紧盯着房地产业不放？因为行业税务问题严重，年年检查，年年出问题。
所以可预见，税务机关对于房地产业的把控只会越来越严格，企业要更加注意经营过程中的涉税问题，稍有不慎，就有被税务稽查的风险。
03
人工成本高
房地产业属于第三产业，包含房地产的开发、经营、投资、管理、服务等，在企业成本结构中，人工成本占据了很大一部分，占比约20%-30%。
而人工成本是不能作为增值税进项抵扣的，导致房地产业普遍增值税税负高。
04
社保压力大
随着社保入税后，企业需要严格按照社保基数给职工缴纳社保。房地产业的像销售、营销、设计等员工薪酬比较高，社保缴纳的基数高，企业面临的社保成本压力大。
05
合规发票难取得，增值税进项抵扣少
房地产业在经营过程中，存在有真实支出却难以取得发票的情况。
拿房地产代理行业来说，像给开发商项目负责人的渠道介绍费，地推需要的物料，聘请的临时工，以及网络新媒体宣传等经营环节，往往是通过君子契约向个人支付服务费用，难以取得合规发票。
这些真实存在的支出，因为没有取得合规发票，在企业所得税汇算清缴时，按税法规定就要增加应纳所得额，导致企业多缴纳企业所得税。同时，未取得增值税专用发票，也不能作为进项抵扣，增加了增值税税负。
06
股东分红割肉多
房地产业一个高利润行业，在所得税板块，企业需要按照25%的税率缴纳企业所得税，之后股东分红还需要再缴纳20%的个人所得税，对于股东而言，税负率高。
如上所述，房地产业一直面临着高税负的压力，在税务环境越来越严格的当下，房地产业更应该全面掌握税收政策，像今年国家出台的两条服务行业普惠性新政策：符合条件的飞机票火车票汽车票可以作为进项抵扣；符合四项服务比例企业对应的进项税额可以加计抵减10%，企业就应该及时学习了解。
同时，还应该充分认识到税务筹划的重要性，在项目经营前及时做好筹划，减轻税负，不要等到缴税时再东凑西补触碰红线。如果你有房地产业相关的税务问题，可留言或私信优税猫">优税猫，优税猫财税专家会为你提供免费咨询。
07
案例直击
甲房地产代理公司，年不含税收入8000万，全年成本4000万（其中有2000万真实支出无法取得合规发票，导致利润虚增），进项抵扣按照180万计算。对于企业的股东而言，从利润到最终分红的获取，一共缴纳了2700万元（增值税300万元+企业所得税1500万元+个人所得税900万元）的税金。
优税猫服务内容
优税猫财税专家对甲房地产代理公司的员工结构和业务模式进行调研，重新梳理员工结构、企业业务模式，规范经营流程，为企业出具税收筹划方案，并且为企业匹配适宜的政策优惠园区，落地税筹方案。
同时，全自营团队开展工商注册、税务登记、银行开户等落地服务和财务记账、社保、公积金、发票管理等代理服务。
最终，甲企业税款合计减轻约860万。如果你是房地产业，想要优化自己的税务情况，可咨询优税猫财税专家。
行业分析：施万稳、杜晓刚、于雪
税务顾问：邓碧桃、黄浩
编辑撰文：芦苇