内忧外患下，佳兆业能否“夹缝求生”？
中访网（李子琪）近日，房地产市场因“取消预售制”的消息惹得满城风雨。
9月11日，住建部房地产市场监管司给湖北、四川、江苏、河南、广东、辽宁6省份下发了一封函件，并表示这是按照国务院办公厅的有关要求，对于现有行政许可事项进行清理和论证，其中就包括商品房预售制度的这一条。
一时间，A股和港股房地产股票应声下跌，其中也包括著名的佳兆业公司。
提及佳兆业，按照业内人士的形容是：“命运多舛”。公司在2014年年底因财务造假被锁盘禁售，因此缺失了被誉为中国房地产“黄金时代”的2015年和2016年；公司于去年3月底复牌之后，也仅仅抓住了时代最后的尾巴，便迎来了史上“最强监管期”。所谓“流年不利”，大概也不过如此吧。
实际上，在港股内房股市场，相对于万科、融创等大型房企，重新上路的佳兆业早已不是主角。不过这也不妨碍公司登上热搜，只是消息并不怎么好看。
9月18日，生态环境部通报4起中央环保督察整改不力问题，其中佳兆业旗下的秦汉商业街和宏跃酒店项目存在违法填海及虚假整改的情况，持续顶风违法建设。随后又爆出佳兆业在东戴河项目上8年开发不足20%。
此外，佳兆业在去年宣布，预计三年内打造10万间长租公寓。但根据今年公司发布的中报显示，公司在上半年仅完成3700多间长租公寓。按此速度，公司完成该既定目标的可能性较低。
既然各个小项目均进展缓慢，不禁让人对佳兆业能否完成全年销售目标产生质疑。毕竟复牌之后的佳兆业可是喊出了三年登上千亿的发展口号。
只是根据中报数据，上半年公司仅完成253.2亿元的销售任务，虽同比上升12.7%，但增速出现明显下降。
对此，郭英成在业绩会上的解释是，“上半年新货不多，而且在一线城市受限价限贷方面的影响，所以销售增长有些慢。”
不过市场上却有另外一套说辞。据报道，有内部人士称，销售增速放缓是因为佳兆业“融资成本高”。
虽这仅是所谓“内部人士”的个人看法，但在众多投资者看来，此言并非空穴来风。
首先来看今年以来佳兆业的拿地策略。在中报业绩会上佳兆业CEO麦帆表示，“公司目前土地储备建筑面积约2216万平方米，其中大湾区占比接近60%。”
根据中报数据，佳兆业如今业务仍主要聚焦于一二线城市。中访网了解到，截至2018年6月底，佳兆业的全国总土储约为2216万平方米，其中87%位于一、二线城市。而反观万科、融创等公司早已开始了在三、四线城市的布局。
虽说避开大型房企的竞争有利于佳兆业的发展，但存在一个不争的事实在于，经过了多年的挖掘，一二线城市地价早已居高不下。
这导致的连锁反应是，公司拿地成本和融资成本将大幅提高。2017年，公司融资成本仅有7044.2万元，但到2018年便增至7.3亿元。并且据报道，2017年上半年，佳兆业融资成本平均在8%以上；2017下半年，佳兆业更是不惜高息进行融资，涉及金额逾50亿美元，利率高达9.4%。
拥有如此多的美元债的佳兆业在如今国际货币政策不稳定环境下，显得有些力不从心。自6月14日美国宣布加息以来，人民币一路贬值，从当时的6.4跌到如今6.92，眼看“破7”在即，相比于此前公告提到的4.2亿元汇兑亏损，接下来佳兆业要承受的亏损或许还要有所提高。
在此背景下，有投资者不禁为佳兆业的资金链情况担忧。虽然在2018年上半年公司经营活动现金流净额相较上年同期变为正向。但公司依然存在一定的偿债压力。
根据公司2017年年报数据显示，公司在2017年期末仍有211.7亿元借款需在2018年内偿清，虽然公司未在今年中报中涉及偿债细节，但从公司现金流情况来看，公司还是存在一定的压力。
由此可见，如今的佳兆业“内忧外患”的风险并未消除，在如今“强监管”环境下，公司在未来如何夹缝求生似乎也是一个未知数。