关注：四折！七折！碧桂园国庆大促，是真降价了还是营销手段？
周金涛： 2019年房价会是一个低点。
碧桂园华东区域多楼盘大幅降价
本来是房地产行业的“金九银十”，然而今年画风突变，国庆期间爆出多地碧桂园楼盘大幅降价、打砸售楼处情况。
小券（ID：quanyeguancha）发现某知名社区有网友曝料称，平顶山碧桂园某楼盘房价由一万左右一平方降价到四千，别说腰斩，简直是臀斩！
2018年10月1日开始碧桂园应国府房价由原来的一万左右一平方降价到四千左右一平方，涉嫌恶意欺诈客户，购房合同也不让看，合同日期也没有填只让签字，扰乱平顶山房产秩序，在五证不齐全的情况下伪造文书提前售房，我们业主多次找其协商都拒之不理，请第一书记为广大业主做主，扫黑除恶，还大家一个公道！
除了大幅降价以外，该网友称碧桂园恶意欺诈客户，不让看合同，在五证不齐全的情况下伪造文书提前售房等等问题。
无独有偶，江西上饶碧桂园信州府，因价格从10000元/平米降到7000元/平米，引发大量业主维权，导致售楼处被打砸！有网友称：与其他地区拉横幅维权相比，这才是2018年中国楼市真正意义上的“第一砸”！
除了上述四五线城市，甚至连一线城市大上海也出现了碧桂园项目大幅降价、维权事件。
长假期间，位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目， 项目开卖只有两个月，突然降价近30%！一夜之间将备案均价35000直接降到28000至26000销售！
上海浦东碧桂园南郡项目出现大规模业主退房闹事，碧桂园搞阴阳合同不按上海市政府要求的一房一价政策进行销售。
不过有所区别的是，以前的阴阳合同都是开发商要求涨价，试图绕开一房一价的政府规定，用其他名目多收点钱，而这次碧桂园的阴阳合同，则是以阳合同维持一个表面高价，暗地里以阴合同低于政府规定的价格进行销售，一夜之间将备案均价从35000直接降到28000至26000进行销售。
一时间，碧桂园各地项目降价声不绝于耳，有知情网友爆料称：江西吉安碧桂园从13000降到8700，根据当地论坛网友提供消息显示，碧桂园只拿了2套房子，第二楼和顶楼，8700，首付50-60%左右，做促销。
难道这只是碧桂园的营销手段？国庆大促销？难怪有网友称这是碧桂园上演的苦肉计，故意请人打砸。
碧桂园回应称，确实推出了降价促销措施，但不是全面降价或者是大面积降价，只是在个别城市的个别项目进行了打折促销。
房地产已进入下行周期
在国庆期间，万科、恒大等都推出了促销措施，碧桂园只是其中之一。国庆期间，促销、出货似乎成了目前各地楼市的主旋律，降价、打折、送车，甚至一成首付等优惠再现。
开发商们为了实现年度回款目标，纷纷启动了以价换量策略。万科9月28、29日召开的秋季例会，以“活下去”为主题，重点讨论了回款事宜。
万科今年设定了6300亿回款，目前完成不到一半；半年报显示，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%，而其2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。
10月8日，中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，2018年前9月销售破千亿房企增至19家，碧桂园以5529.3亿元继续领跑。
虽然房企的销售仍然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道受阻，只有开发贷、海外发债等极少数渠道。
所以来自购房者的 首付和按揭贷款 ，是房企资金的主要来源，但今年也严重受限。
但是房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体 转负或大幅缩减后 ，一些房企只能率先降价回笼现金了。
如下图，万科半年报显示，其经营活动产生的现金流量净额由正转负为-42.55亿元。
降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。房地产已进入下行周期，拐点基本确认，房价的又一次调整即将来临。
房企偿债高峰
进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。
恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员报告称，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。
其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。
比如万科，其一年内到期的债券余额为134.4亿元，1-3年到期的债券余额为141.83亿元，短期内这三年债券余额占总余额的81.6%，偿债压力巨大。
房地产行业寒冬已至，各开发商使出浑身解数过冬。这不禁让小券（ID：quanyeguancha）想起了周期天王周金涛留下的20个预言，其中对于房地产的预期他这样说： 房地产周期20年轮回一次，中国本轮房地产周期1999年开启， 2017年上半年附近，中国的这次反弹会结束。2019年房价会是一个低点。
（内容来源： 券业观察）