深圳坪山新区高新产业链发展，对未来临深片区楼市的影响是？

每一座城市主要产业链的高低，决定了该城市未来经济发展的走向，而对于没有高端产业链支撑的城市，未来就会加剧年轻人口的逐渐流失，长期来看会对楼市非常不利。房子终归是用来住的，只有城市人口不断的增长，才会让不断建设的商品房产生相吻合的需求，供需长期存在，楼市才会健康平稳的发展。

这两年，很多一些三四线城市，由于去库存下的棚改因素，房价看似涨了很多，自己买入的价格跟目前所售价格存在了比较理想的获利空间。但是，请不要高兴太早，因为你所在城市的人口没有增长或者是呈现负增长，将来供需比定会失衡，你所买的房子也将面临有价无市，长期下去，房价必跌！

（一）作为环深城市的惠州而言，当下各区县的房价，事实上已经透支了本地购房群体的购买力，从投资的角度而言，未来很长一段时间，惠州的房子需要靠深圳外溢的置业群体来消化。因此，作为惠州最临深的片区惠阳和大亚湾区域，也就成为了深圳乃至其它外省客户买房的主要选择地。

然而所临深圳区域的坪山新区，其一举一动，将成为影响未来惠湾片区楼市一股重要的中坚力量。

从上图我们可以看出，坪山的新能源汽车制造中心、国家级生物产业基地、田心科技城都是在深圳与惠州的惠湾（惠阳和大亚湾）片区交界处附近，这对于惠湾片区来说，是一个天然的优势条件，有深圳连片的高新科技园为邻，对于片区自身未来的发展，势必会起到很大的推动作用。

说到关于影响惠阳和大亚湾房地产发展的这一块，坪山新区的几大高新产业园所带来的作用，并不是像大家想象的那样，给惠湾片区带来强大的购买力，这一点是不正确。在这里依然是两类人群分化严重，一类是高薪的高科技人才和管理人才，另一类是普普通通的底层工作人员。

对于这些高薪的科技人才和管理人才来讲，他们并没有很强的欲望来惠湾片区买房，因为以他们的收入在深圳坪山买房是绰绰有余的。还有一点不要忘了，深圳在招揽人才方面可是下足了功夫，高额的住房补贴、人才房等等住房优惠政策，足以让他们摒弃惠湾，安家深圳，毕竟在深圳工作，享受深圳方方面面的社会生活服务要比在惠阳或者大亚湾要好很多。

而对于那些普普通通的底层工作人员而言，在惠阳和大亚湾片区买房，也不是那么轻松的事情，况且在这类人群当中，本身就有很多是从惠阳或者大亚湾片区跳槽过去的。所以，妄想通过坪山几大高薪产业园给惠湾片区带来强大的购买力，这是一个很片面的见解。

那么，同样的问题我们放眼到惠阳或者大亚湾的产业园片区，很多人一卖那里的房子，就说什么这里有哪些产业园、哪些知名工业区，将来这里的人都要买房，你把房子买在这里，以后会很好出手，听到这些话，我只能在心里默默的说一句：你真的懂惠阳或者大亚湾的房地产吗？

（二）一方面，坪山这边的高新产业园能够吸附相关产业的整条产业链在此汇聚，而距离它最近的片区无疑是惠阳和大亚湾。从整个产业链的来看，利润最高的集中在中上游企业，处于整条产业链下游的企业利润相对低很多，那么随着产业园的不断壮大与发展，关联这条产业链下游的一些企业会选择在惠阳或者大亚湾区域设立工厂，毕竟这里的人工以及其它一些方面的条件相对深圳会较划算。

而随着未来产业的增加，直接带来的就是人口的增加，而人口的增加又会直接带来巨大的消费商机，在大的消费商机面前，所有的商业配套会很快成型并成熟。

而在人口不断增加的背景下，当地的教育、医疗等与生活息息相关的服务配套也会相继加快发展，从而加速惠阳或者大亚湾局部片区内的生活配套发展，提升消费的便利度与居住的舒适度，这在一定程度上能对房价起到支撑作用。

另一方面，随着坪山新区高新产业园区的不断壮大与发展，坪山自身的人口也会得到一个快速增长，而惠阳和大亚湾与坪山衔接的地方，也是惠湾片区的居住生活中心区，相对坪山的高新产业园区而言，这里的消费与休闲会更加全面，消费水平住房成本也会更低，且往东走还有大亚湾-惠东的滨海旅游区。

所以，未来惠阳和大亚湾也会得益于坪山高新产业园区的发展，迎来很大的外溢消费群体，促进惠湾片区生活配套成熟与发展，当然也会有一部分外溢群体置业，但是对于惠湾片区住房数量而言，这些置业群体只是微乎其微。

归根结底，坪山高新产业园区的发展，给惠湾片区楼市带来的利好，更多利好层面是反映在加快片区生活配套成熟与拓展的方面，而不是简单的带来直接的购买力。

（三）坪山新区高新产业园的发展，格局往大了说就是深圳东进战略，缩小深圳东西部发展的落差，实现西部区域与东部区域均衡发展的良性循环。

所谓经济发展，交通先行。

坪山高新产业的发展，前提是要让各产业园区之间能够快速畅行联通，整个新区之内必须要规划修建全面的公路骨架，让各园区与各企业之间能够实现便捷快速的物流体系。

同时也要打通深圳西部、中部、与东部的快速通道，包括公路、地铁、高铁多方面的立体交通体系，做到整个深圳东西均衡的发展长廊，利用便捷的立体交通，实现坪山新区与深圳中西部人才、资金、物流的快速流通。坪山新区内外的交通发展骨架，给与之相邻的惠阳和大亚湾地区有了和它进行交通对接更清晰的发展方向。

所以，惠阳的白云路、大亚湾的龙海一路、龙海二路、龙海三路、石化大道均是东西走向与坪山新区的主干道进行对接。这样一来，就等于将坪山新区的整个公路干线全部无缝对接，能够更加方便坪山新区的产业与惠阳和大亚湾地区的产业进行更加便捷的物流互通，加快深惠两地产业园的协同发展。

对于大城市而言，要解决人口快速的由点到点的输送，关键还是要看地铁，公路的作用在物流方面体现得更加重要一点。坪山新区这几年的轨道发展也是进入了一个快速发展阶段，目前已经在动工修建的就有两条线路，分别是深圳地铁14号线和深圳地铁16号线，未来还有更多线路会从深圳的其它片区修到这边来。

而在目前已经动工的这两条线路当中，终点站都是设在坪山新区与惠州交界处的惠阳和大亚湾附近。这给了惠州对接深圳轨道交通一个很好的参照标准。有了明确对接的参照标准后，对于惠州而言，规划地铁的效率会更高，成本方面也能得到更好的控制，整个临深片区的交通规划思路也会更加清晰明了。

【周扬核心投资策略：立足刚需需求，决胜未来价值高地】

周扬，惠州资深地产置业经理，从事惠州房产销售8年，置业经验丰富，可根据不同的人群制定相对应的置业计划。熟悉惠州各个片区的城市规划与发展方向，为您在这边置业保驾护航，已为数百位购房者成功置业惠湾片区，并且做到所买物业升值的最大化。 

也许是惠湾片区最专业的房地产置业经理，一个免费的来电、一条免费的购房建议、一次免费的带看楼盘，或许另你购置的物业价值倍增百万，如果您对惠州房产置业有什么疑虑，欢迎与我沟通，解决您的置业困惑！