谈改善 这儿的房子有底气
还有一个月，2017年就要画上休止符，提前抒发些感想。
就天津楼市变化来看，2017年是比较有代表性的，信贷政策持续收紧、土地市场依然走俏、购房需求在经历年初一个低谷期之后，又杀了个小小的回马枪，走访近期几个入市项目的反馈是，不少热点板块新盘开盘前，房源与排卡客户比例，基本在1：3上下。
政策加码，居民的买房情结还在持续发酵，看似矛盾的市场现象下，改善客群的角色地位凸显出来。
新住区崛起 市场细分成为潮流
据天津克而瑞发布的数据显示，2017年前10个月天津全市新建商品住宅成交面积约95万平米，均价在4月以后趋于稳定，保持在1万5上下，远郊区域普遍涨幅明显。
就成交结构而言，低总价房源依然占据金字塔的基底位置，但今年前10个月，单价30000元/平米的楼盘，成交套数比例较去年全年增加了1.16%，总价300万以上的楼盘，成交比例较去年全年增加了0.79%。
几组数据侧面反映了两个市场趋势：一是改善型置业有所上涨，市场居住升级的需求还远没有得到充分满足；二是远郊项目被重新估值，反馈到区域市场，一些外来房企的代表作、首秀作品，也开始出现在环城、远郊板块。
房企扎堆新兴板块，除了补充新房源、植入相关配套，更能推动区域市场的进一步细分，尤其是市区出地困难、地价大幅攀升，更多开发商倾向于在城市外围寻找低密土地，打造高端向产品吸引当地及外溢的改善客群。
配套跟进 地缘客群居住升级
新住区产品层次逐渐拉开，不同区域的多样性也有差别，有些近市区地带属于传统刚需项目大本营，近年来迎进一批纯改善楼盘，开始转型，比如津南的咸水沽板块、西青的张家窝板块等。
也有一些生态资源丰富的区域，早期"盛产"粗放型别墅项目，侧重度假休闲市场，这两年随着交通配套的快速跟进，以及政策环境变化，市场也在向居住层面倾斜，改善新盘讲求精细化与实用性，比如东丽的东丽湖板块、静海的团泊新城板块等。
经历去年的土地爆发式供应，团泊新城今年新房动态频出，且房源消化速度很快，尤其地铁Z1线启动建设、体育学院搬迁、北师大附属分校计划明年开学、翔宇学校落地团泊等利好消息陆续露出，也为区域市场带来正面影响。
小编在团泊西区新项目金科天湖探盘时发现，除了市区二次置业群体，地缘客群对当地改善项目动态更为敏感，据现场销售人员解释，原住民群体主要来源于团泊示范镇，相比市区而言，三代、四代同堂情况更普遍，且对高品质住房需求也更为迫切，很多家庭参考当前市场形势，也开始采取多套换一套的置业方式，对于住房要求也更挑剔。
回归住房 资产属性不容忽视
购房门槛抬高基本拦截掉纯投资群体，但考虑到住房的长周期流通，自住群体依然重视房屋的资产价值，事实上，居住舒适与房产保值，也很大程度上可以形成互通。而在相近区位上，住房的舒适度、增值点，大多与户型设计、物业服务等要素挂钩。
以即将开盘的金科天湖为例，这一纯改善项目首先在硬件上挖掘品质住宅基因，比如紧邻湿地公园和团泊湖，生态宜居属性更明显，一公里内有北师大附属学校、中医第三附属医院、国际医学城、团泊商业广场和奥特莱斯，满足多元生活需求，一期产品为纯洋房，凸显居住舒适感等等。
在此基础上，金科将更多附加值植入到社区运营服务中，项目整体借用大数据分析，来规划运营社区，居民日常休闲场所坐落经过科学计算安置，社区内部日照风速都有实时监测，物业管理服务也更为精准。
同时，业主日常社区活动更多依赖线上，省去不少麻烦，健康管理系统后期可能与医院资源对接，可以对症就医。
项目主力户型为100、125、142平米三居、四居，3.15的层高，明显面向改善客群，且注重房间多变功能，比如142平米三居南向一个大横厅接两个卧室，拆分公共空间可做到4开间朝南，125平米四居书房预留足够空间可改造成卧室，借此满足不同家庭生活阶段的各类需求。
市场在变、环境在变，人们对更好居住的追求却是愈演愈烈，未见停歇。
