新三板物业公司的逆风飞扬！
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新三板有个神奇的行业：不仅有半数做市股票，其中大部分企业的业绩一直保持高速增长，在今年做市指数不断创下新低的市场背景下，股价涨幅超过九成还多。
这个行业就是大家熟悉又陌生的物业行业。业内人士预计，随着房地产进入存量时代，以及人们对物业服务要求日益提高，物业服务行业业绩高速增长还会继续。
物业管理发展前景看好
为何有如此多的物业公司争相抢滩新三板，并且受到二级市场投资者的追捧？ 根据2017年中国指数研究院物业管理白皮书的预测，物业管理市场未来五年将突破万亿，这一行业正经历着从传统劳动密集型向智能化、信息化、数字化转型。在数字化时代里，数据大爆炸使得客户洞察、业务分析、行为分析等方面展现出前所未有的可视性，物业公司通过对接资本市场，有利于其实现加速转型升级。 其次，挂牌企业在新三板上将受到关联交易、同业竞争等独立性审查，税务、工商和企业管理层合法合规审查，以及现金流、收入确认研发支出等财务信息披露的审查，有利于企业在公司治理层面上主动或被动地提高公司治理水平。同时，挂牌新三板也有利于物业公司未来通过IPO转板或被上市公司收购实现曲线转板。 另外，兼并收购作为跨越市场准入门槛、实现规模经济的最有效方式之一，在整个物业管理市场呈现碎片化的当下，受到越来越多大型物业企业的青睐。许多综合实力较强的物业服务企业正进行大规模地兼并收购，从而减少企业边际成本，通过成本优势提高市场竞争与规模扩张的能力。 对于规模较大物业公司来讲，挂牌新三板不仅能通过定向融资筹集大量资金，而且由于挂牌上市受到来自公众、股转系统、证监会以及主办券商等监督，也更容易获得商业银行的贷款，从而进行兼并收购，进一步扩大自身规模。而对于规模较小的物业公司而言，挂牌新三板也有利于企业获取估值溢价。 增值服务收入可期 在2016年美的物业增长的收入中，除了管理面积增加带来的物业费收入之外，另外一个重要的部分就是增值服务收入增加了850万元。 嘉宝股份也通过提供地产前期介入、销售配合，以及社区团购等业务，提升了增值服务收入，进而带动整个公司收入的增长。 物业公司提供增值服务，和物业公司面临的劳动成本压力和业绩压力有关，推出的增值服务项目也是“八仙过海，各显神通”，除了前述嘉宝股份的几类服务，还有洗车、广告、社区教育，甚至互联网金融。 这些与互联网结合的增值服务，一方面可以帮助物业公司进行社区软硬件互联网化改造，降低人工成本和提高效率；另一方面，也帮助物业公司挖掘社区资源，提高营业收入。 美的物业2017年半年报则显示，上半年物业增值服务收入达到1600万元，比上年同期的350万元增长明显。 今年以来，新零售的趋势显示，线上的流量太贵了，而且不能解决所有问题，线下的社区服务平台更受重视了，所以物业管理公司有很大的优势，关键是怎样考虑更长远，更好地开花结果。但是总体来看，物业公司社区服务这两年发展得并不达预期，很多是把客户卖给O2O企业，有些太急功近利了。 多家物业公司股价翻倍 先看一组数据：美的物业，2017年5月转做市至今，股价涨幅152%；开元物业，2017年年初至今，股价涨幅126%；盛全物业，2017年年初至今，股价涨幅108%。 除了规模相对较小，中报刚刚扭亏为盈的东光股份，新三板物业做市股股价全线逆势上涨，美的物业、开元物业、盛全物业三只个股，股价实现翻倍。 现在整体市场环境较差，新三板又是机构投资者为主，投资较为理性。因此新三板物业股上涨，最典型的特征，其实就是盈利推动的。 据东财choice数据统计，目前和物业管理相关的新三板公司有59家。这59家物业公司营业收入正增长的有54家，占比92%；净利润正增长的有48家，占比81%。做市涨幅最高的美的物业，继2016年净利润实现218%的增长之后，2017年中报美的物业净利润又增长248%，达2247万元，接近2016年全年的水平。2017年5月26日转做市之后，美的物业股价以15.02元为起点，最高曾涨到45.43元的高位。 加量又加价，物业行业发展前景可期 物业市场上，和管理费用的计算直接相关的就是物业管理面积，因此，物业管理面积的增长，就意味着物业市场收入的增长。如果按照这个逻辑，根据国内地产行业的发展现状进行预测，未来的两到三年内，物业行业或还将维持每年30%以上的增速。 对物业费提价形成利好的，还有整个房地产市场的环境。最近几年，北上广深的房价经历了一个较大幅度的上涨，但是物业费几乎没怎么涨过，房价的上涨，以及对现代化物业服务的需求，使业主对物业费上涨也有了更高的容忍度。 而从成本方面分析，物业行业的主要成本是人工成本，如美的物业，2017年上半年，人工成本占到主营业务成本的63%。由于这样的成本构成，当企业的规模效应产生作用，人工成本的降低时，直接影响物业行业企业的净利润升高。而物业行业的企业资产相对较少，导致净资产收益率很高。所以，毛利率不高，但净利率和净资产收益率都很高，是物业行业的特征之一。 加量又加价，利润还很高，物业行业的发展前景似乎真的不错。
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