佳兆业物业的“内忧外患” 大肆扩张致其成本攀升
在融资难，市场风向转变的情况下，不少房企试图通过分拆物业的方式实现规模增长。
刚刚过去的11月里，就有新城集团旗下的物业平台新城悦（HK，01755）成功登陆港交所。随后的11月26日，佳兆业集团也宣布，此前已通过港交所聆讯的佳兆业物业已于2018年11月26日刊发招股章程，并将在不迟于12月4日协定最终发售价。
根据佳兆业的计划，此次公开发售3500万股，其中香港公开发售占350万股，国际发售占3150万股，每股招股价介乎9.08至10.88港元，计划集资金额最多为3.8亿港元。如果一切进展顺利，12月6日，佳兆业物业将在香港联交所主板上市。
值得注意的是，目前内地房企中已有包括绿城服务、中海物业、彩生活、南都物业、金地物业、雅生活、碧桂园服务等在内的10余家物业服务企业在香港主板上市。
可以看到的是，通过分拆物业上市丰富融资平台，已逐渐在房企业内达成共识。不过，梳理上述房企的物业板块，不难发现，并不是所有房企的物业能力都能够完成企业扩大规模及业绩增长的目标。
上市在即，摆在佳兆业物业面前的难题仍然严峻。
物业板块业绩表现平平
从1999年开始，佳兆业物业已发展有20年的时间。目前佳兆业物业主要有四大业务线，分别为物业管理服务、交付前及顾问业务、社区增值服务及智能解决方案服务。对大部分物业公司来说，物业管理服务是收入的主要来源。
根据招股书，截至2017年年末，佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市，总在管建筑面积达2400万平方米；于2017年12月31日，公司管理119个物业，当中包括100个住宅社区及19个非住宅物业，为约16万个物业单位提供物业管理服务。
2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。
根据招股书披露数据，目前，佳兆业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，增速仍然有待提升。
而从最近三年各业务对集团业绩贡献情况来看，交付前及顾问服务贡献的收益占比一直居前，不过近年呈现连续下降趋势。其2015年的毛利率为51.7%，2016年为46.1%，2017年则为28.8%。
大肆扩张致其成本攀升
对于此次募集资金的用途，佳兆业物业在招股书中表示，预计全球发售所得款净额约为2.8亿元。其中，50%的资金用来收购和投资物业管理公司，而20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司。
值得注意的是，近几年佳兆业物业的扩张因为其带来了风险。根据招股书，佳兆业物业在管建筑面积由2015年末的1830万平方米按复合年增长率14.5%增长至2017年末的约2400万平方米，随着在管面积的扩大，其成本压力也不断攀升。
在2015年、2016年及2017年分别达到1.75亿元（人民币，下同）、1.99亿元及2.53亿元，分别占服务成本约55.8%、52.8%及54.3%；而2015年、2016年及2017年，集团计入行政开支的员工成本则分别为6610万元、5520万元及7960万元，是其行政开支中最大的一部分，分别占行政开支约87.4%、79%及77.8%。
除了员工成本，佳兆业物业每年分包成本也不少。其向分包商外包若干服务职能，例如秩序维护、保洁及保养服务，2015年、2016年及2017年，集团分包成本分别为5820万元、8130万元及1.04亿元，占服务成本分别约18.6%、21.6%及22.3%。因此，要想维持盈利能力，佳兆业目前还需要控制成本。
对此，安信国际证券行业分析师黄焯伟就在《佳兆业物业—IPO点评》中评价，“公司超约75%的成本为员工支出及分包成本，我们预计整体成本会上升，这是公司以至整个行业在短期最大的不利因素。”
港股市场降温，多支新股破发
今年以来，港股一系列热门IPO股票频繁破发。统计显示，今年上半年港股IPO的98家公司中，有45家在上市首日便惨遭破发，首日破发率高达61%。例如10月11日，美的置业首日上市交易即破发，开盘股价报16港元，跌幅达5.88%。
业内人士认为，今年港股出现新股破发潮，与多个方面的因素有关。首先与港股市场的大环境有关。自今年1月底恒生指数创出历史性高点之后，港股即处于震荡下行的态势中。市场整体表现低迷，无疑会波及到新股上。
尤其是在逆周期，今年下半年香港新股发行已明显降温的情况下，市盈率也大打折扣。而在这样的大环境下，本有“内忧”的佳兆业物业还将面临“外患”压力。（内容来源自：深蓝地产、新京报、野马财经）