华南城(1668.hk)的商业模式

【达人专栏】龚成

华南城（1668.hk）

市盈率：3.98倍

每股盈利：$0.44（港元）

市值：$141亿（港元）

行业：地产业

集团主席：郑松兴

大股东：郑松兴及相关人士(30.57%)

（截至31/3为一个财政年度）

华南城业务在中国开发及经营大型综合商贸物流及商品交易中心，为内地和国际批发供应商、买家、制造商及分销商提供原材料和制成品的全面交易平台。

业务模式除营运这些大型的商品交易中心外，也会销售交易中心的商铺，成为主要的收入来源。近年积极发展网上业务。

华南城是中国领先及大型的综合商贸物流及商品交易中心发展商和营运商，中国经济长期的增长，令其业务不断发展扩张，而华南城由最初的深圳华南城，不断复制当中的商业模式。

而目前已发展到8个不同地方的大型商贸中心，分别是深圳华南城、南昌华南城、南宁华南城、西安华南城、哈尔滨华南城、郑州华南城、合肥华南城、重庆华南城。

就以深圳华南城来说，总建筑面积约200万平方米的一期、二期及部分三期物业已投入营运。深圳华南城是珠三角地区的现代化大型综合商贸物流及商品交易平台，深圳华南城涵盖广泛产品种类，包括多种行业的原材料到製成品、主题商品，并配以办公楼、住宅、会议及展览设施、保税仓及普通仓储、酒店及餐厅、银行及金融服务、驻场物流及质检服务、物业管理、电子商贸平台，以及驻场政府机构等完备的配套设施。

华南城其实是一个大型的地产项目，开发有潜力的地段，打造成巨型的商贸物流中心，并集办公楼、住宅、商铺于一身，打造成一个完善配套的中心。由于过往华南城以此模式打造成功，于是在不同有地理优势的地区复制模式。而华南城则透过销售当中的商铺，以及营运管理来创造收入。

可见销售交易中心商铺是华南城的最主要收入来源。

华南城已掌握了一套特有的商业模式，可说已拥有一定的优势，但这套模式必须要建基于中国的发展之上，以及有真正合适的地点及机遇。

随着中国经济增长出现放缓，加上其基数已大，华南城往后的增长将放缓，甚至出现下跌情况。而值得注意的是，华南城收入的主要贡献来源是物业销售，而持续收入的部分，即租金、物业管理等，对其的贡献并不大。因此将来的生意出现波动也不足为奇。

从过往的营业额中，可见华南城的生意不断增长，但却出现波动情况，而毛利亦有类似情况。虽然毛利上升但毛利率出现下跌，不过由于规模比之前增大了，故出现这情况亦不足为奇，不能说赚钱能力减弱，暂时毛利率亦是理想。

而注意的是，盈利中包括投资公平收益有贡献，这部分的贡献每年都有$10亿以上，2015年度到逾$20亿，影响的数字不少。而真正赚钱的盈利，由于大多为销售商铺的收益，难以每年销售平均，因而出现盈利波动是正常的事。

至于股本回报率（ROE）方面，大约处17%的理想水平，不过有少许波动，也反映其商业模式成功，只要不断发展就能取得不错的回报率，由于有其独特的模式优势，只要将资金再投资便能取得不错的回报率。不过关键是要找到合适的地点机会去发展，市场能承受到，而中国的经济亦对其有很大的影响，由于中国经济放缓等因素，此股将趋向平稳。而另一因素是网络的发展，网上贸易对实体贸易的影响将愈来愈大，对其亦有影响。

另外，此股的负债不轻，当业务处不景期时，利息的负担对盈利的打击较大，令盈利更为波动，而较高的负债也令此股产生较大的风险，所以在投资策略上，不宜太大注。

网络发展对华南城长远亦有影响，而华南城也就其趋势作出应对，除了发展实体业务外，亦积极发展网上商贸。华南城于2014年头与腾讯建立策略性合作，为其商户提供增值服务，致力打造一个融合网上及实体的平台，让数以百万计的互联网用户能够与华南城项目内经营业务的中小企业直接联系。

华南城的管理层表示，这次合作将会是其发展“实体+网络”商贸生态圈的重要一步， 而引进腾讯共同发展“实体+网络”的融合将加快华南城的网上服务升级，为其商户提供更高效的一体化商贸服务，为中小企业客户提供更多商机并取得更大成功。

在前景方面，中国的经济改革将进入全新阶段，对经济增长的质量追求高于数量的追求，而华南城的现代化综合物流网络，会成为政府推进新结构性改革计划的其中一个部分，而这也是华南城发展的机遇。不过，中国经济增长已不及从前，华南城也进入较平稳的阶段。

而华南城的另一机遇，就是一带一路。这将令沿线及附近地区建设的完善网络。西安位处古代丝绸之路的东部起点，西安华南城在中国西北地区中，担当区内物流中心的角色。而郑州华南城坐落于丝绸之路经济带的桥头堡郑州，与华中地区的商业市场及交通网络连接。而其他地点的华南城，都会因一带一路而有所带动。

华南城有其独特的角色及优势，而且过往发展模式成功，算是有点质素。华南城的收入来源可视为两个类别，商铺物业销售为一次性的收入，收租管理等为持续的收入，而销售部分的收入，仍是华南城的主要收入来源，但要建立新的华南城才能带动这部分的收入，而要选址及建立等都不易，所以华南城已难以高速增长，除非一带一路有较多的机遇，但这仍充满未知数。

中国经济的放缓，对其会有影响，因为物流及商务活动必然减少，这对华南城会有中期性的影响。另外由于此企业亦已有一定规模，故相信发展会是平稳的，但由于其模式特别，在中国的长远发展中，有其角色作用，因此长期投资价值不是没有的。

但当考虑到负债问题时，这难免会对此股略为扣分，虽然这股不及其他内房般负债极高，但也到了偏高水平，总负债/股东资金比率，到达了200%的水平，而利息盈利率亦达30%。所以投资策略上，只宜小注，而及等较大股价的回落才投资。

由于此企业中期不佳，但长期不算太差，因此这会产生一个投资策略，就是利用这股中期不利的情况，等待其股价有较大的下跌，到股价跌更长期价值较平水平，就是长线投资的时机。若股价没有大跌，并非处很吸引的水平，那宁愿不作投资。

而投资者要注意，虽然此股的市盈率数字常处很低水平，但当中的盈利数字亦包括投资公平收益有贡献，因而拉低了市盈率，故要考虑这因素，从业务产生的盈利去着手。若投资者不懂计算，也可从息率著手，但由于盈利在往后可能下跌，这或许会减少派息，所以投资者最好用过往几年的平均息率计，并要7%以上去考虑此股。

龚成为《80后百万富翁（系列）》作者，以月入万多元状态累积数百万财富。现为投资课程导师

原文：https://www.facebook.com/80shing/timeline

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