个股研究 | 绿城中国(3900.hk)
【达人专栏】龚成
绿城中国（3900.hk）
市盈率：24
每股盈利：0.29（港元）
市值：$153亿（港元）
行业：地产发展
集团主席：宋卫平
大股东：宋卫平（25.03%）、九龙仓（25.00%）
绿城中国控股有限公司（绿城）是中国的大型房产开发商，以较有品质的物业处行业领先地位。
绿城连续11年被国务院发展研究中心企业所、中国房地产业协会、清华大学房地产研究所、中国指数研究院等四家权威机构联合评定为“中国房地产企业综合实力TOP10”。
绿城成立20年以来，一直以浙江省为主要基地，楼盘遍佈浙江省各市，如杭州市、宁波市、温州市、台州市、绍兴市等，均是经济发展较快的市。另外，业务亦包括全国其他经济较好的城市，绿城有一定的规模，拥有一定的知名度。
本人一向对内房股有保留，除了中国房地产不隐的因素外，内房企业高负债亦是风险之一。而绿城中国有九龙仓作为策略投资者，风险相对较少，同时九龙仓认为值得入股的，也有一定的质素。
从绿城过往的业务中，可见其生意能保持不错的增长，至2015年虽有回调，但整体的增长幅度仍是不过不失的，因为卖楼每年的数目可相差较大，所以分析时往往要多年，以较整体的角度去分析（预计2016年年度盈利会有明显的反弹）。
从市场层面来看，虽然中央有各种政策，但楼价的升跌受供求关系的影响仍较大，但这因素将会是地区性的，由于楼市终有一定的刚性需求，这导致部分一二线城市的房地产市场成绩较佳，同时较炽热。
但一些三四线城市由于市场需求有限，加上过去几年各发展商争相涌入，进行大规模的开发建设，相信市场已经接近饱和，并出现供过于求现象，下行情况持续
绿城行中高档次的路线，而且有一定的品牌，令其楼宇质素有一定的保证，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所与中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”举办的全国房地产品牌研究价值成果发布会上，绿城得到“顾客满意度领先品牌”的称号，这是全国唯一一家获此称号的地产企业。可见绿城在品牌品质方面有一定的保证，这是此企业的亮点。
不过，在毛利上却不见到品牌这亮点能带给绿城很大的优势。绿城的毛利虽能保持不错的增长，亦与生意大致同步，但毛利率大约只有三成，而且近年更跌至两成，虽说下年有望回升，但却不是高的毛利率，因为过往内房的毛利高达四、五成。可见虽然在顾客中有一定的质素，但这点令绿城提高售价的本钱并不多，令品牌的价值未能尽用，只能发挥有限价值。
另外在盈利方面，绿城的情况有点波动，反映市场的不确定性，中央不同针对房地产市场的措施，影响企业盈利。而在目前的中国房地产市场，仍然有很大的不确定性，潜在的下行风险仍有。
至于绿城的ROE，见到程先升后跌，过往在超过20%的不错回报率，早年不断上升的ROE背后，却由两个因素组成。第一是实际盈利的增长，由于绿城之前的盈利理想，仍保持上升趋势，故带动其ROE亦不断上升。
至于第二点就是负债，绿城利用不少的负债，去不断增加资产，从而创造出更大的盈利，这的确能令企业赚更多钱，产生更高的ROE，但亦同时提升了风险。
绿城的股东权益约360亿人民币，而长期负债达300亿，总负债高达1000亿，虽然未到危险水平，但负债亦算较大。绿城过往的负债较高，自2012年引入九龙仓做战略性股东后，情况有所改善，而九龙仓亦与绿城签订协议，限制绿城的负债不能过高，相信这已有效令绿城这方面的风险降低。
但高负债仍有问题，当市旺时，高负债令企业的盈利增大，但当市况逆转时，就会令盈利大幅减少，因为利息的负担佔其比例会增大，而绿城的赚钱能力也因此而减少中。
综合而言，此股拥有品牌，产品有一定质素，并有一定的规模，但负债不低，不过有九仓作为策略投资者，风险将会控制。
不过，若作为保守类的投资者，仍是不要投资这股。另外，在中国房地产市场存有不确定性的情况下，不得不留意当中的潜在风险。
此股的市盈率为24倍，而预期下年盈利大幅反弹，市盈率可望下跌至4-7倍水平，算是不过不失。本人一向对内房有保留，若果你对内房有兴趣，相信绿城是较稳健的一只，但都不建议太大注，同时，这类股的股价较为波动。
（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）
龚成为《80后百万富翁（系列）》作者，以月入万多元状态累积数百万财富。现为投资课程导师
原文：https://www.facebook.com/80shing/timeline
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