地金网：房地产市场现状描摹及开发商对策研究（2018年11月）
地金网讯：这个月的月报感觉和10月份的几乎没区别，感觉问题还在进一步发酵过程中。
一、11月房地产市场现状描摹
1、政府端
政策上最重要的就是10月31日开了政治局会议，并没有提及房地产的调控，基本上宣告了房地产政策底的出现。
然后财政部公布了《关于提前下达2019年中央对地方均衡性转移支付的通知》，提前将2019年均衡性转移支付13350.2亿元资金，分配给河南、四川、湖南、广西等26个省份。其实这就意味着地方政府又可以安然混过年关，没有了不得不卖地的压力。
而且不断的降准，其实大部分资金都是流入了地方政府的基建平台，地方政府及政府平台的现金流其实还是不错的，甚至还有余力去给市面上没人接盘的招拍挂项目去托底。
反正政府端我觉得已经解除了危机，起码短期内没压力了。
2、银行端
银行钱很多，余额宝的年化收益已经只剩下2.5%了，市面上根本不缺钱。
但是银行看了看自己实际的不良率，也不敢给小微企业贷款了。当然也要保证政治正确，也要限制给房地产的融资，不做就不会错，经济收益重要还是自己的职业生涯重要这是一个非常简单的选择题。所以钱的去处，只有享受政府信用或明或暗担保的国资平台了，就算政府要筹措民营企业解困基金，虽然钱都来自于银行，但是还是银行借给政府，再由政府给出去。银行还是不敢直接给民营企业。
开发商这块的融资，银行都在拼命的压授信，本来授信就已经所剩无几，压一压直接就没了，借新换旧都有压力，更谈不上加杠杆发展了。
3、开发商
虽然政策底已经有了，但是目前这个政策还是很难受，各地也在考虑逐步放开限价，但开发商惊恐的发现，现在有限价的状态下销售情况也开始大幅下滑，很多明星楼盘甚至不用摇号都能买得到，如果放开了限价其实也就是掀开了最后一条遮羞布。现在的营销人员与前期报建人员有点对立，报建把备案价大幅提高后，本来是大功一件，但是却坑了营销，因为价格已经很难卖了。
开发商普遍还是过冬状态，top50的开发商们也只敢报几块总价个把亿的小地块，与地方小公司们同场竞技。一旦碰到10亿以上的大地块，都是发怵的，甚至出现了苏州一块高总价地块有两家大型开发商打了保证金报名，却谁都不敢主动摘牌，最终流拍的故事。道理也简单，一旦自己摘了牌，另一家企业却不合作了，几十亿的土地款去哪里筹呢。
毕竟，银根收紧、销售不畅的状态下，拿了地也没法很快融资、开了盘也没法一把现金流回正，现在投入的每一分钱，都实打实的是自有资金，消耗的是账面现金，要知道有息负债的偿还后面还排着队呢。
4、居民端
居民的消费潜力其实被挖掘的有点过分了，汽车销售大幅下滑就说明了这点，普遍是没钱了，是要休养生息了。
居民的买房热情也大幅下滑，举个例子，上海前滩晶耀名邸11月18日摇号结束，351套房，738组摇号，均价差不多是8.6万元/平，江景房，430号卖完截止。半年前，也是同一区位，中粮前滩海景壹号，437套房，3127组摇号，单价约8.5万元/平。半年的功夫，冷得不行。
二、对策研究
1、囤积现金
过冬的标配就是屯粮，无论怎么样，账上留钱心中不慌。以前资产荒年代的逻辑是先有资产，一定能找来钱；现在钱荒年代的逻辑是我有钱，就一定能找到好的资产。囤钱的操作之前也讲过很多，不再赘述了。
2、适度拿地
现在看起来各地方政府的财政压力已经得到了缓解，后续土地价格大幅下降的可能性也不会太大了，因为政府觉得卖便宜了就会死扛着不卖，或者找好接盘侠之后再推。所以如果碰到心仪的好地，在资金压力尚可的前提下，其实也可以适度参与一下了，并不需要刻意得等待，因为地价大跌的基础貌似又没有了。
3、大鱼吃小鱼
说实话，现阶段单项目的并购还是很难的，因为现在放出来的二手地大部分都是这两年拿的高价地，基本上都算不过账来。
然后集团间的并购存在了一定的可能性，有些房地产公司因为拿了比较多的高价地或者长期项目而周转不起来，现金流出现问题，一般都会在过年前后暴露问题，然后机会就来了。一般这类企业负债率都很高，股权价格并不高，而且有非常多的银行贷款，外来收购企业其实只要靠承接债务及注资，就可以把被收购房企的业务给盘活。当然困扰被收购房企的高价地或长期项目的问题其实对收购方而言也是问题，但是如果从以小投入博大资产、做大公司规模以获得更多社会资源倾斜这两点出发，还是非常合适的。
拿地、找钱、大宗交易、上地金网！
地金网：www.edijin.com