房地产税到来，热门城市的房租要再涨？——富康锦绣壹号
这些年有关房地产税的讨论主题从刚开始的“要不要征”变化到现在的“怎么征”。不过在这个变化的过程中，有一个问题一直是公众关注的两个焦点：征税房地产税会推高房租吗；租房者会成为房地产税的最终买单者吗。这篇文章，我就聊聊这个话题。
记得链家的董事长左晖曾直接表示，决定房租的是供需，是租房者的收入。对于这样的观点，许多人是认同的。刚需客也有多年的租房经历，这些年房租的确也在涨。但有一段租房经历，让我记忆深刻。
在北京十八里店的某一片区，这片区域有大量的外来务工者，现在这一片已经完全拆掉了。我刚来北京的时候，第一年的租金是800块钱一个月（都是城中村房东自己盖的，没有手续），第二年有新的房客搬过来，但他们的租金不升反降。出现这种情况的主要原因是附近一个大的市场被关闭了。没有了这个市场，很多靠这个市场生活的外来务工人员都走了，这片区域的可租赁房源短时间内迅速增加。不少房东为了租出去，主动降低租金，也就带动了周边整体房租水平下降。北京的西北角上地，属于IT人的世界。这里有大量的互联网公司，互联网从业人员众多，而互联网行业的整体薪酬又普遍较高，所以这一片的房价和房租都相对较高。房租上涨水平其实是很明显的，一个普通的两居室，每年租金涨个1000块钱不成问题。
同样是在北京，房租有涨有跌，其实都是跟供需有关。随着拆迁的提速，便宜的租赁房源不断在减少，房租的确在上涨。但决定房租水平的房东，其实并不是在无脑上涨，并不是说涨1000就涨1000，涨500就涨500。我曾经跟我的一位房东交流过，我问他是如何确定房租涨幅的。他给我的答案是参考工资涨幅。也就是说，他们也会关注整体工资水平，然后确定合理的涨幅，这个涨幅会让潜在目标租客刚好接受。比如平均工资涨幅在10%左右，他们来年的房租也会跟着上浮10%左右。假如你的房租占收入的30%，那么你工资涨幅的30%也将用来交房租。如此一来，工资在不断涨，房租也不断在涨，但房租占收入的比例刚好维持在30%左右。30%是大部分人的上限，一旦超过这个比例，租房者会毫不犹豫选择搬家。
房地产税的出现，房东还是有冲动转移成本的。但这个成本并不是那么容易转移的，也要考虑到租房者的接受能力。举个简单的例子，一套房子市值300万，如果变现拿来投资理财产品一年至少也有10万的利息，但现在租出去了，房东损失了这笔潜在收入，不可能向房客要。房东所能做的就是按照市价把房子租出去。这个市价就是整体房租水平，由房客的收入水平决定。
当然，房东也比较机智，上面说了，房租会刚刚好卡在G点上，超过了就没人愿意租了。所以，房租无论涨跌，跟房地产税没啥大关系，导致房租上涨最主要的因素还是租赁房源的不足和收入水平的提高。从供需的角度来说，未来会逐步缓解，从收入的角度来说，房租还有上涨的动力。两者结合，房租的总体趋势应该是缓慢上行。
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