房地产投资年内或将温和走弱 预计明年压力较大
要点：上半年房地产投资的主要支撑在于施工环节投资和土地购置费。短期内建安投资有望保持平稳，土地购置费将继续走弱，预计年内房地产投资温和下行，企业利润也相对稳定。在政策收紧，销售回款走弱，房企现金流边际恶化的情况下，明年的开工和投资或有较大隐忧。如果进一步走弱的趋势在拿地、销售、投资、开工等数据上得到验证，届时利率下行的动力或将有所增加。（重庆锐云科技悦家云）
上半年房地产投资的主要支撑在于施工和土地购置费。上半年房地产开发投资累计同比增速为10.9%。拆分来看，施工环节对应的建筑工程投资(累计同比9.4%)对房地产开发投资的贡献大约在5.3个百分点，土地购置费(累计同比24.2%)的贡献约为7.1个百分点。设备工器具购置投资也有正向的拉动，但由于占比较小，作用不是很明显。而与竣工关系较为密切的安装工程投资(累计同比-24.2%)对房地产开发投资的贡献为负，向下拉动约1.86个百分点。
拆分房地产投资，其中建安和设备购置投资短期稳定，明年大概率走弱。房地产开工强、施工弱的格局保持了3年，意味着后续的交房和竣工压力不断累积，因此出现了当前开工走弱，施工回补的现象。从这个角度来看，这一轮施工目前仍有较强的支撑，短期走弱的可能性较小，而竣工的回升短期内也会带动安装工程投资反弹，短期内建安投资仍将相对稳定。但是在新开工持续走弱的情况下，施工中长期增长的动力不足，预计增速下行的拐点出现在今年四季度或明年的可能性较大。（重庆锐云科技悦家云）
土地购置费大概率延续回落的趋势。今年的土地购置费主要是去年拿地的费用在支撑，这部分因素将在年内自然回落。到目前为止，今年房企拿地的增速对土地购置费而言是较大的负贡献，在政策收紧，销售走弱，现金流边际恶化的情况下，年内房企拿地意愿预计难有起色，土地购置面积保持大幅收缩趋势的概率较大。综合这两个因素，今年的土地购置费增速仍将是不断回落的趋势，预计对全年的房地产投资的支撑有限。
总体而言，房地产投资年内或将温和走弱，预计明年压力较大。土地购置费对全年的房地产开发投资的支撑作用将明显趋弱，今年的房地产投资在建安投资(施工和竣工)的支撑下，虽有温和走弱趋势，但预计仍能保持相对稳定，而明年的开工和投资或将面临较大的压力。
回到利率市场的策略上来，我们发现利率与房企拿地的相关性较强，经济预期和资金需求或许是二者之间的纽带。当前的10年期国债收益率点位实际上已经包含了对房地产市场的悲观预期，房企的资金需求也已经受到了一定的限制。在房企拿地的降幅不出现大幅扩张，房地产投资不出现失速下行的情况下，单就房地产市场来看，很难对利率产生趋势性的影响，我们也认为年内出现上述情形的可能性不大。但是，在政策收紧，销售走弱，房企现金流边际恶化的情况下，今年年底或明年房企的开工和投资或有较大隐忧。如果进一步走弱的趋势在拿地、销售、投资、开工等数据上得到验证，届时利率下行的动力或将有所增加。（重庆锐云科技悦家云）
消息来源：中信证券
